{"id":33832,"date":"2024-05-29T07:51:38","date_gmt":"2024-05-29T10:51:38","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/?p=33832"},"modified":"2024-05-29T07:51:38","modified_gmt":"2024-05-29T10:51:38","slug":"creditos-hipotecarios-un-economista-revela-las-3-razones-por-las-que-es-un-buen-momento-para-sacarlos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/creditos-hipotecarios-un-economista-revela-las-3-razones-por-las-que-es-un-buen-momento-para-sacarlos\/","title":{"rendered":"Cr\u00e9ditos hipotecarios: un economista revela las 3 razones por las que es un buen momento para sacarlos"},"content":{"rendered":"28 de mayo de 2024<\/time>23:33<\/time><\/span><\/p>\n\n
\n
\n\n
Federico Gonz\u00e1lez Rouco<\/span><\/div>\n<\/div>\n\n
A fines de Abril, el Banco Hipotecario abrio una puerta cerrada hace a\u00f1os,\u00a0\u00a0<\/strong>y se convirti\u00f3 en la\u00a0primera entidad en anunciar el lanzamiento de Creditos Hipotecarios en UVA <\/strong>\u00a0para la compra o construcci\u00f3n de viviendas. Desde ese d\u00eda,\u00a0ya son 14 los bancos, p\u00fablicos y privados<\/strong>, que ofrecen cr\u00e9ditos hipotecarios.\u00a0La oferta est\u00e1, lo que falta es que los argentinos vayan a buscar su cr\u00e9dito<\/strong>\u00a0y hay 3 razones por las cuales el momento es ahora.<\/p>\nAntes, algo de contexto. El credito hipotecario es la unica manera masiva de acceder a la vivienda,\u00a0dado que permite que las cuotas se conviertan en el ahorro que permite comprar la propiedad y no antes. Un tema clave en\u00a0un pa\u00eds acostumbrado a comprar las zapatillas en cuotas y los departamentos al contado<\/strong>. En cualquier pa\u00eds con cr\u00e9dito, las personas ahorran (pagan la cuota del cr\u00e9dito) mientras habitan la vivienda, y no antes, como en Argentina.<\/p>\nHist\u00f3ricamente, la\u00a0Argentina fue siempre un pa\u00eds sin cr\u00e9dito hipotecario<\/strong>. En los mejores momentos, el mercado de hipotecas represent\u00f3 cerca del 5% del PBI, mientras que hoy est\u00e1 cerca del 0,3%. Solo para tener una referencia con quien comparar, Colombia, Per\u00fa o Paraguay hoy tienen mercados que pesan entre el 5% y 7% del PBI, mientras que M\u00e9xico cuenta con un mercado equivalente al 11% del PBI y Chile, la estrella de la regi\u00f3n, de casi 30%.<\/p>\nVale aclarar que, aun con macroeconom\u00edas considerablemente m\u00e1s estables, Chile, Colombia y M\u00e9xico cuentan con sistemas de cr\u00e9ditos similares al nuestro, con una unidad indexada. Y en todos los casos estos sistemas como la UVA comenzaron en momentos de mayor inestabilidad<\/strong>, con inflaci\u00f3n alta.<\/p>\nEs justamente en esos momentos cuando las unidades indexadas son especialmente necesarias, porque permiten bajar mucho las cuotas iniciales, que son la principal barrera de acceso al cr\u00e9dito. Si la cuota inicial es alta, el ingreso necesario para poder ir al banco tambi\u00e9n ser\u00e1 alto<\/strong>. Si, en cambio,\u00a0es baja, hace falta menos ingreso<\/strong>. De ah\u00ed el por qu\u00e9 es necesaria la UVA -que indexa por inflaci\u00f3n-.<\/p>\nHoy hay 14 bancos ofreciendo sus cr\u00e9ditos.\u00a0<\/strong>Este dato revela que no est\u00e1 latente la idea de que se va a modificar el sistema de cr\u00e9ditos UVA, como s\u00ed estuvo durante los \u00faltimos 4 a\u00f1os. Adem\u00e1s,\u00a0es una clara apuesta del sistema bancario al plan econ\u00f3mico<\/strong>\u00a0y, por \u00faltimo, refleja la necesidad de tener nuevos negocios, ahora que se volvi\u00f3 menos rentable tener al sector p\u00fablico de cliente.<\/p>\nLos bancos vuelven a buscar las l\u00edneas de cr\u00e9dito a empresas y familias como negocio central<\/strong>. Pero, \u00bfes un buen momento para sacar un cr\u00e9dito hipotecario? Si, por 3 razones.<\/p>\nEl primero, y posiblemente m\u00e1s importante: el valor del metro cuadrado construido<\/strong>\u00a0est\u00e1 en uno de los menores niveles de los \u00faltimos<\/strong> (muchos) a\u00f1os. Seg\u00fan Zonaprop,\u00a0 el valor promedio de un metro cuadrado en abril fue de US$ 2.219, lo que significa un 20% menos que el m\u00e1ximo valor registrado en la \u00faltima ola de cr\u00e9ditos hipotecarios. Luego, a principios de 2019, ante la desaparici\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario y el enfriamiento del mercado inmobiliario, los precios perdieron todo ese 20% ganado.<\/p>\nEl valor actual es similar al de principios de 2016<\/strong>, antes de que apareciera el cr\u00e9dito. Si bien esto es una casualidad, es muy pr\u00e1ctico para pensar qu\u00e9 puede pasar. Pero, adem\u00e1s, hay un factor m\u00e1s a tener en cuenta: en estos 8 a\u00f1os que pasaron desde 2016, hubo inflaci\u00f3n en d\u00f3lares. Si se toma en cuenta, la ca\u00edda real del precio no fue de 20%, sino de casi 40%. Es decir, hoy el metro cuadrado esta 40% abajo del valor maximo registrado cuando s\u00ed hab\u00eda cr\u00e9dito hipotecario<\/strong>. Es decir,\u00a0si vuelve el cr\u00e9dito, el mercado inmobiliario tiene mucho margen para ganar en precios.<\/strong><\/p>\nEl segundo punto a considerar es el punto de partida de los salarios, que funciona al mismo tiempo como una oportunidad y un limitante.\u00a0En marzo<\/strong>, \u00faltimo dato conocido,\u00a0el salario real estuvo entre los m\u00e1s bajos de los \u00faltimos 30 a\u00f1os<\/strong>, solo 7% por encima del peor momento luego de la salida de la convertibilidad. Pero, adem\u00e1s, el nivel actual est\u00e1 26% por debajo del de mediados de 2023 y, casualmente, del promedio de los \u00faltimos 30 a\u00f1os. Si bien los promedios pueden ser mentirosos, sobre todo en un pa\u00eds tan vol\u00e1til como Argentina, es dif\u00edcil pensar que el nivel actual de salarios ser\u00e1 el de los pr\u00f3ximos 20 o 30 a\u00f1os.<\/p>\nPara cualquiera que hoy comenzara\u00a0un cr\u00e9dito cuya cuota represente el 25% de los ingresos<\/strong>, una mejora de los salarios desde la situaci\u00f3n actual hasta, solamente, el promedio hist\u00f3rico, significar\u00eda que esa cuota pasar\u00eda a representar el 20%. Esta estimaci\u00f3n se dar\u00e1 a\u00fan si esa persona no le gana al salario promedio.\u00a0Es decir, solo con volver a un nivel de salarios \u201cnormales\u201d, la cuota se volver\u00eda m\u00e1s f\u00e1cil de pagar.<\/strong><\/p>\nPor \u00faltimo,\u00a0los niveles de tasa de interes que ofrecen los bancos<\/strong>\u00a0<\/strong><\/a>est\u00e1n en l\u00ednea con los que se ofrecen en pa\u00edses como Colombia o Uruguay<\/strong>, con situaciones econ\u00f3micas significativamente m\u00e1s estables, y algo por encima de Chile, que tiene un mercado hipotecario mucho m\u00e1s desarrollado.<\/p>\nHoy la g\u00f3ndola de cr\u00e9ditos a nivel nacional ofrece tasas fijas de entre 4,5% y 8,5% (para clientes), y algunos bancos provinciales ofrecen tasas que bajan hasta el 3,5% anual (Banco de Neuqu\u00e9n o Banco Ciudad en el pol\u00edgono de Microcentro).<\/p>\n
En Uruguay, la tasa promedio de los cr\u00e9ditos con unidad indexada fue de 4,75% en febrero, mientras que Colombia tuvo una tasa de inter\u00e9s promedio de 7,5%.\u00a0Es decir, los niveles actuales de tasa funcionan m\u00e1s como un piso, a partir del cual dif\u00edcilmente bajen en el mediano plazo.<\/strong><\/p>\nEn resumen, ante esta nueva ola de cr\u00e9ditos,\u00a0el principal limitante ser\u00e1n los ingresos<\/strong>, ya que hace falta sumar m\u00e1s de $2,5 millones mensuales, el equivalente a casi 4 salarios promedio o 12 salarios m\u00ednimos. Ahora bien, el que cumpla con los requisitos y vea que ser propietario es parte de su proyecto de vida estar\u00eda accediendo a un cr\u00e9dito en un momento de inmuebles baratos, sueldos con perspectiva de mejora y tasas de inter\u00e9s en niveles aceptables.\u00a0Es un buen momento<\/strong>.<\/p>\nEl autor sigue desde hace a\u00f1os al mercado inmobiliario, es economista senior de la consultora Empiria y autor de los libros El Sue\u00f1o de la Casa Propia y Due\u00f1os e Inquilinos<\/em><\/p>\n\n
\n
\n\n
Por Federico Gonz\u00e1lez Rouco<\/span><\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<\/div>\n<\/div>\n