{"id":33822,"date":"2024-04-18T07:52:59","date_gmt":"2024-04-18T10:52:59","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/?p=33822"},"modified":"2024-04-18T07:58:09","modified_gmt":"2024-04-18T10:58:09","slug":"el-mercado-inmobiliario-segun-los-especialistas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/el-mercado-inmobiliario-segun-los-especialistas\/","title":{"rendered":"El mercado inmobiliario, seg\u00fan los especialistas."},"content":{"rendered":"

La mesa de expertos que coordina Clasificados La Voz retom\u00f3 sus actividades y vuelve a marcar agenda.<\/h2>\n
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15 de abril de 2024,<\/p>\n

Por Norman Berra<\/p>\n<\/div>\n

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El pasado lunes 8 de abril, la mesa de especialistas en datos inmobiliarios que coordinan Lucas Delgado (responsable comercial de la plataforma Clasificados La Voz) y Mat\u00edas Merguerian (referente de MV Real Estate) celebr\u00f3 su primera reuni\u00f3n del a\u00f1o. En el contexto de un 2024 intenso, ser\u00e1 un ciclo de an\u00e1lisis constante por las situaciones que derivan de hitos que marcar\u00e1n las decisiones gubernamentales y el comportamiento de la oferta y la demanda.<\/p>\n

\u201cEsperamos que los informes que generaremos de manera bimestral ayuden al negocio inmobiliario a acelerar la estabilidad y la r\u00e1pida recuperaci\u00f3n del mercado\u201d, apunt\u00f3 Lucas Delgado.<\/p>\n

Entrando en los datos clave, en el formato de galpones dentro del anillo de Circunvalaci\u00f3n, al observar la cantidad de avisos publicados en la plataforma (enero de 2024 vs enero 2023) se mantiene la tendencia a la baja: 10% menos interanual. Como eso no se refleja en la cantidad de d\u00edas de publicaci\u00f3n, es dif\u00edcil inferir si la menor oferta corresponde a m\u00e1s ventas. Del total publicado, tiene demanda 26,23%, indicador que est\u00e1 en su mejor performance desde que se trabaja con el tablero (septiembre-octubre 2023). La superficie promedio demandada es de 520 metros cuadrados (m2) y la promedio ofertada de 576-578 m2. En tanto, el precio con demanda es U$S 459\/m2, mientras que el precio por m2 ofertado es U$S 495.<\/p>\n

\u201cEl \u00edndice permite inferir que en un dep\u00f3sito se eval\u00faan caracter\u00edsticas y ubicaci\u00f3n, m\u00e1s que precio. El margen es menor al 10%. Los precios de calor por metro construido se mantienen estables desde enero 2023: entre mayo-agosto 2023 hubo una suba del precio pedido, pero en septiembre volvi\u00f3 al promedio. El tiempo de publicaci\u00f3n medio de la oferta es 670 d\u00edas, lo que refleja la falta de ventas en esos inmuebles\u201d, apunt\u00f3 la especialista Mariana Geimonat.<\/p>\n

En galpones fuera del anillo de Circunvalaci\u00f3n, el primer bimestre de 2024 casi no tuvo actividad: s\u00f3lo 4 avisos con demanda. El mercado de alquiler tiene un stock que no se ve\u00eda desde el fin de la pandemia: oferta de dep\u00f3sitos de todas las tipolog\u00edas, A-B-AAA y C. Los precios (con excepci\u00f3n de AAA) fueron a la baja luego pos devaluaci\u00f3n.<\/p>\n

\u201cEl valor de venta por m2 es competitivo en relaci\u00f3n al costo de la construcci\u00f3n y la tierra\u201d, evalu\u00f3 Geimonat.<\/p>\n

Alberdi<\/h2>\n

Analizando febrero-marzo de 2024, la conclusi\u00f3n es que los precios con oferta empezaron a bajar al comparar con fines de 2023. Se registra una diferencia entre oferta y demanda por debajo del 10%. La oferta de propiedades publicadas es casi 50% inferior al promedio que se toma de base (1.100).<\/p>\n

El valor del m2 es igual al interanual, considerando que el a\u00f1o pasado hab\u00eda cr\u00e9ditos\u201d, compar\u00f3 el especialista Cristian Gonz\u00e1lez.<\/p>\n

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Nueva C\u00f3rdoba<\/h2>\n

En unidades de un dormitorio se vuelve a consolidar la suba en cuanto al precio de oferta promedio en alza (3% sobre el per\u00edodo anterior y 8% interanual). El valor demandado se recupera y casi alcanza el momento de auge de valores del cr\u00e9dito hipotecario. Los avisos en oferta son 1.685, con media de medici\u00f3n en 2.047 unidades (casi 18% debajo del promedio).<\/p>\n

\u201cEsto puede ser producto de absorci\u00f3n del mercado, cambio de venta para alquiler o retiro de venta por coyuntura (no obra nueva). Se consolida a la suba el nivel de interacci\u00f3n y el precio promedio de las unidades con demanda por encima de U$S 60 mil. Se mantiene un promedio de interacci\u00f3n de lo demandado a niveles estables. Cualitativamente, la ca\u00edda de la cotizaci\u00f3n del d\u00f3lar blue vs valores inmuebles terminados ha traccionado la aceleraci\u00f3n y validaci\u00f3n de precios\u201d, dijo el especialista Franco Strazza.<\/p>\n

En unidades de dos dormitorios se observa un comportamiento similar, aunque menos abrupto: existe una consolidaci\u00f3n del valor de la oferta promedio por encima de U$S 130 mil. Dato interesante: dentro de las 1.072 unidades en venta disponibles, 127 se encuentran por encima de U$S 200 mil; es decir, 11,84% corresponde al segmento unidades ABC1. Fuera del momento de cr\u00e9ditos Bancor, el valor demandado es el m\u00e1s alto de la curva: por encima de U$S 1.300\/m2. \u201cSe observa una disminuci\u00f3n de la oferta, no tan marcada como en departamentos de un dormitorio: 10% aproximadamente\u201d, agreg\u00f3 Strazza.<\/p>\n

Villa Belgrano y Cerro<\/h2>\n

En el per\u00edodo analizado, en Villa Belgrano se observa una mejora en la relaci\u00f3n precio de oferta y demanda. Respecto a oferta de avisos se ve una leve baja, al igual que en avisos con demanda. Se destaca la suba del valor por m2.<\/p>\n

\u201cComo dato a analizar, se vieron muy pocas operaciones de venta, lo que sugiere que el inversor\/ desarrolista est\u00e1 paralizado\u201d, remarc\u00f3 el especialista Javier Malbr\u00e1n.<\/p>\n

Respecto a Cerro de Las Rosas, en el per\u00edodo analizado se observ\u00f3 una ca\u00edda de valores sobre la oferta y una importante brecha entre lo que el mercado est\u00e1 dispuesto a pagar y la oferta existente. Los avisos se mantienen similares desde septiembre 2023, en tanto que los valores siguen hacia la baja. \u201cEl inversor y desarrollista se encuentran muy cautos al momento de invertir\u201d, destac\u00f3 Malbr\u00e1n.<\/p>\n

Valle Escondido<\/h2>\n

En Valle Escondido se reporta recuperaci\u00f3n en los valores de venta de las viviendas ofertadas y un mercado estable en general desde el inicio de la serie, con una demanda sostenida. Sigue consolidando su marca propia y se mantiene como el barrio m\u00e1s demandado de zona norte al momento de buscar seguridad, calidad de vida y buena ubicaci\u00f3n.<\/p>\n

A\u00fan tiene recorrido en materia comercial como consolidaci\u00f3n urbana y ofrece una excelente relaci\u00f3n precio- producto. \u201cEs uno de los barrios m\u00e1s estables en materia de precio de oferta en relaci\u00f3n a la demanda, y se destaca la suba en el valor por m2, que supera U$S 1.100\/m2\u2033, subray\u00f3 Malbr\u00e1n.<\/p>\n

Premium Sur y Manantiales<\/h2>\n

En lo que va hasta abril de 2024 se observa un gran rebote de precios (el m\u00e1s alto desde que se comenz\u00f3 a medir), tanto con o sin demanda.<\/p>\n

\u201cEl mercado es din\u00e1mico, con absorci\u00f3n de lo publicado: primero lo bueno, despu\u00e9s lo barato. No hay margen para flipping (mejora de la propiedad para la compraventa), por la suba en costos de refacci\u00f3n\u201d, evalu\u00f3 el especialista Franco Marchi.<\/p>\n

En Manantiales (ladrillo), hasta lo que va de abril de 2024 se observa un comportamiento de los dos bimestres dentro del promedio. Hay un peque\u00f1o repunte de precios y se absorbe de a poco lo bueno, mientras queda lo barato en remanente. \u201cNo hay margen para el duplero (quien apuesta al formato d\u00faplex). Se sostiene la demanda y no vuelven al mercado nuevas opciones (no es negocio, y tambi\u00e9n por efecto del decreto de necesidad y urgencia en veremos). Probablemente veamos una recuperaci\u00f3n en el precio, tendiendo a U$S 130 mil la unidad promedio\u201d, anticip\u00f3 Marchi.<\/p>\n

Respecto a tierra, se observa menos demanda (la menor desde el comienzo de las mediciones), por efecto e incidencia del costo de la construcci\u00f3n desde marzo de 2023, se busca m\u00e1s precio y se mantiene en el promedio sin grandes cambios. \u201cEl costo de construcci\u00f3n y precio del ladrillo terminado van a impactar en este nicho; hoy, no es viable construir ni para el duplero ni para el consumidor final, sino que asoma un nuevo comprador\u201d, pronostic\u00f3 Marchi.<\/p>\n

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General Paz<\/h2>\n

En esa zona la oferta de venta de departamentos de un dormitorio ha disminuido 42%, mientras que la de dos dormitorios ha bajado 30%. Los precios a\u00fan no se han estabilizado. \u201cSe pueden encontrar departamentos terminados a partir de U$S 60 mil, mientras que los departamentos en pozo parten de U$S 75 mil. Se estima que los precios se recuperar\u00e1n para fin de a\u00f1o\u201d, concluy\u00f3 el especialista Paolo Vieyra.<\/p>\n

Datos confiables<\/h2>\n