CONTROL DEL SECTOR INMOBILIARIO<\/p>\n
La AFIP est\u00e1 llevando a cabo un fuerte control sobre el Sector Inmobiliario. Diversas fuentes de informaci\u00f3n alimentan los controles por sistema, fiscalizaciones e intimaciones que libra el organismo recaudador. Las principales se sintetizan: Cruce de bienes personales con el a\u00f1o anterior, cruce DDJJ, ganancias y bienes personales, r\u00e9gimen de expensas, justificaci\u00f3n patrimonial \u2013 ganancias, citi- escribanos, registro propiedad inmuebles \u2013 rentas, consumo \u2013tarjetas \u2013 movimientos bancarios, fiscalizaci\u00f3n. Y ahora hay que agregar, los servicios de Energ\u00eda El\u00e9ctrica (Epec) y Gas Natural (Ecogas), quienes al momento de solicitar el servicio dejan constancia de la operaci\u00f3n (Contrato de locaci\u00f3n o Escritura Traslativa de dominio) y los datos de las partes.\u00a0 Y a partir del 2018 el pago del impuesto de sellos, conocido popularmente como \u201ctimbrado\u201d de los contratos de alquiler, que est\u00e9n exentos o no, deber\u00e1n, para obtener el mismo, realizar un tr\u00e1mite on line donde quedan registrados los datos del locador, locatario e intermediario. En junio de 2020 con la Ley 27551 los contratos de alquiler deben ser declarados por el Locador ante la AFIP, cuesti\u00f3n que se reglament\u00f3 2021 con el RELI.<\/p>\n
El Tratamiento Impositivo de los Alquileres<\/p>\n
Los alquileres de inmuebles ya no son una simple actividad como hasta hace unos a\u00f1os. Con el tiempo esta actividad se ha tornado m\u00e1s compleja, y requiere el cumplimiento de ciertas normas impositivas que se describen a continuaci\u00f3n:<\/p>\n
LOCACIONES DE INMUEBLES \u2013 Tratamiento impositivo<\/p>\n
Impuesto al Valor agregado (IVA)<\/u><\/strong><\/p>\n Los alquileres destinados exclusivamente a casa-habitaci\u00f3n del inquilino:<\/p>\n Se encuentran exentas del impuesto al valor agregado cualquiera sea el monto del alquiler. –<\/p>\n Si el destino no es de vivienda, no est\u00e1 exenta de IVA, por lo tanto, incluye aquellos inmuebles que sean alquilados para fines comerciales o profesionales, con destino a consultorio, oficina u otro que no sea de casa habitaci\u00f3n.<\/p>\n Tambi\u00e9n se encuentran exentas las locaciones cuyos locatarios sean entidades p\u00fablicas o el Estado.<\/p>\n En el caso, de que una empresa, alquile una vivienda para la residencia de sus empleados, no corresponde la exenci\u00f3n, ya que el inquilino no es persona f\u00edsica, y la RG 1032 dice que el inmueble deber\u00e1 ser habitado por el locatario y su familia lo cual resultar\u00eda imposible si dicho locatario es una empresa.<\/p>\n Inmuebles para conferencias, fiestas, reuniones y similares.<\/p>\n En este caso, el alquiler se encuentra gravada, cualquiera sea el monto. Y se aplica el monto del 21 %.<\/p>\n <\/p>\n Restantes locaciones.<\/p>\n Las restantes locaciones (por ej. locales, galpones, garajes para estacionamientos, etc.), no mencionadas en los puntos 1 y 2, tambi\u00e9n se encuentran exentas, hasta la suma de $ 1.500, – por per\u00edodo mensual.<\/p>\n Facturaci\u00f3n<\/u><\/strong><\/p>\n Todo alquiler debe facturarse.<\/p>\n Recordemos que se dej\u00f3 sin efecto la excepci\u00f3n de aquellos alquileres que no supere los $ 1.500 y sea \u00fanica actividad, la obligaci\u00f3n de emitir comprobantes que establece la Resoluci\u00f3n General N\u00b0 1415\/2003.<\/p>\n Si se es monotributista se emiten facturas C.<\/p>\n Si se es inscripto, factura A o B, y si es IVA exento, recibo tipo C. Siempre hay que tener CUIT para facturar, y obviamente las facturas deben cumplir los requisitos establecidos por AFIP.<\/p>\n Condominio. En caso de bienes cuyo dominio pertenezca a m\u00e1s de un titular, la factura o recibo, seg\u00fan corresponda, podr\u00e1 ser emitida a nombre de alguno de los cond\u00f3minos, quien deber\u00e1 ser siempre el mismo mientras perdure el condominio, correspondiendo, adem\u00e1s indicar en ese documento el apellido y nombre o denominaci\u00f3n y la CUIT de los restantes cond\u00f3minos. Los Locadores de inmuebles que revistan la calidad de responsables inscritos en el impuesto al valor agregado deber\u00e1n utilizar a efectos de documentar sus operaciones las facturas tipo \u201cA\u201d o \u201cB\u201d seg\u00fan corresponda.<\/p>\n Inmobiliarias<\/p>\n La inmobiliaria podr\u00e1 emitir comprobantes en nombre del propietario, actuando como intermediaria de la operaci\u00f3n, siempre y cuando la operatoria no lleve IVA.\u00a0 Los comprobantes extendidos por los aludidos sujetos deber\u00e1n adem\u00e1s indicar el apellido y nombres, denominaci\u00f3n o raz\u00f3n social del o los beneficiarios por cuya cuenta y orden se percibe el importe de la locaci\u00f3n y la Clave \u00danica de Identificaci\u00f3n Tributaria (CUIT) de los mismos.<\/p>\n R\u00e9gimen de Registraci\u00f3n de Contratos de Locaci\u00f3n de Inmuebles (RELI).<\/u><\/strong><\/p>\n Se encuentran obligados quienes asuman el car\u00e1cter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores en los contratos celebrados.\u00a0 En caso de cond\u00f3minos, la registraci\u00f3n por parte de cualquiera de ellos libera de la obligaci\u00f3n a los dem\u00e1s siempre y cuando haya informado a la totalidad de sus integrantes.<\/p>\n Los mismos deber\u00e1n ser registrados dentro de los quince d\u00edas corridos posteriores a la celebraci\u00f3n de los mismos. Tambi\u00e9n se deber\u00e1n informar sus modificaciones en el mismo plazo.<\/p>\n Para iniciar acciones judiciales a causa de la ejecuci\u00f3n de un contrato de locaci\u00f3n, previo a correr traslado a la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del mismo para que este tome intervenci\u00f3n.<\/p>\n Esta normativa entra en vigencia a partir del 01 de marzo de 2021, no obstante, los contratos que se hubieren celebrados a partir del 01 de julio de 2020 y que contin\u00faen en vigencia a la fecha citada en el p\u00e1rrafo anterior deber\u00e1n registrar sus contratos hasta el d\u00eda 31 de mayo de 2021.-<\/p>\n Esta normativa, en principio, quedo derogada con el decreto 70\/2023 (Bases para la reconstrucci\u00f3n de la econom\u00eda argentina) de fecha 20 de diciembre de 2023 el cual aun se encuentra en debate.<\/p>\n Impuesto a las Ganancias<\/u><\/strong><\/p>\n Locador. Toda locaci\u00f3n de inmuebles que supere el m\u00ednimo no imponible, implica para su propietario, inscribirse en el impuesto a las Ganancias, y tributar por ello, salvo que, sea monotributista. Si adem\u00e1s de la locaci\u00f3n de inmuebles posee cualquier otra actividad, deber\u00e1 tributar los montos de alquileres en su declaraci\u00f3n del impuesto a las ganancias.<\/p>\n Se considera renta de primera categor\u00eda (art. 41) o de tercera (art. 49) seg\u00fan quien sea el sujeto que la percibe.<\/p>\n Ac\u00e1 vale aclarar que para los casos en los que el propietario decide prestarle la propiedad a un familiar o amigo tambi\u00e9n debe tributar. Esta generosidad lleva consigo el pago de impuestos. En efecto, la ley exige que cuando un inmueble sea cedido gratuitamente a un tercero deber\u00e1 declararse el valor de plaza del alquiler. Ello es aplicable tambi\u00e9n cuando este se pacte por debajo del valor de mercado. Hay casos concretos en los que la AFIP detecta el alquiler presunto relevando el uso de los servicios y luego reclama el pago del impuesto.<\/p>\n Ser\u00eda l\u00f3gico pensar que aquellos alquileres pendientes de cobro en el periodo anual sean declarados reci\u00e9n al momento de hacerse efectivos, no obstante, la mala noticia es que resulta obligatorio considerarlo como ingreso en el mes al que corresponde con independencia de su cobranza.<\/p>\n Locatario. Mediante la Ley 27346 se incorpor\u00f3 al Impuesto a las Ganancias la posibilidad de que el inquilino pueda deducir el monto del alquiler en el Impuesto a las Ganancias, pudiendo computar para la deducci\u00f3n el 40% (y hasta un tope anual de $66.917,91 para el per\u00edodo 2018; $ 85.848,99 para el per\u00edodo 2019 y $ 123.861,17 para el periodo 2020) de las sumas pagadas por el contribuyente, en concepto de alquileres de inmuebles destinados a casa habitaci\u00f3n. Esta posibilidad esta admitida para los empleados en forma mensual, mientras que, para los aut\u00f3nomos la misma es en forma anual, cuando presentan su declaraci\u00f3n jurada.<\/p>\n Para gozar de este beneficio, se deber\u00e1 cumplir las siguientes condiciones:<\/p>\n Tener clave fiscal<\/p>\n No ser titular de ning\u00fan inmueble o terreno, en ninguna proporci\u00f3n.<\/p>\n Contar con la documentaci\u00f3n respaldatoria del alquiler (contrato y comprobante de pago). Para que sea v\u00e1lido, el propietario se debe encontrar inscripto en AFIP y debe entregar el comprobante correspondiente al momento de pago del alquiler.<\/p>\n <\/p>\n – En octubre de 2023, se establecieron beneficios impositivos de mediante la ley 27737 que entr\u00f3 en vigencia 18\/10\/23 que habr\u00eda que ver si con el DNU – decreto 70\/2023 (Bases para la reconstrucci\u00f3n de la econom\u00eda argentina) – de fecha 20 de diciembre de 2023 el cual a\u00fan se encuentra en debate aplican estas modificaciones o no.\u00a0 All\u00ed se establec\u00eda con respecto al IMPUESTO A LAS GANANCIAS.\u00a0 Una reducci\u00f3n del 10% tanto al locador como locatario que puede deducir de los alquileres devengados<\/p>\n R\u00e9gimen Simplificado (Monotributo). –<\/u><\/strong><\/p>\n El locador puede ser monotributista, si no tiene m\u00e1s de tres locaciones (unidades de explotaci\u00f3n) y\/o actividades y no se superan $ 11.916.410 (categor\u00eda H) anual de facturaci\u00f3n. Si se reviste esta calidad, no hay que pagar ni facturar IVA, ni tampoco pagar Ganancias.<\/p>\n Los monotributistas qu\u00e9 solamente se dediquen a la locaci\u00f3n de bienes inmuebles, est\u00e1n exentos de ingresar las cotizaciones previsionales fijas (aporte jubilatorio y obra social).<\/p>\n \u2013 En caso de corresponder, declarar los inmuebles en la presentaci\u00f3n de Bienes Personales.<\/p>\n En octubre de 2023, se establecieron beneficios impositivos de mediante la ley 27737 que entr\u00f3 en vigencia 18\/10\/23 que habr\u00eda que ver si con el DNU – decreto 70\/2023 (Bases para la reconstrucci\u00f3n de la econom\u00eda argentina) – de fecha 20 de diciembre de 2023 el cual a\u00fan se encuentra en debate aplican estas modificaciones o no.\u00a0 All\u00ed se establec\u00eda con respecto al Monotributo que:<\/p>\n – Ahora el alquiler de inmuebles se considera una actividad \u00fanica, y no como antes que cada alquiler era una actividad. El tope para pasarse a responsable inscripto esta dado por la facturaci\u00f3n \u2013 \u00faltima categor\u00eda monotributo.<\/p>\n -Hasta dos inmuebles para casa habitaci\u00f3n exento monotirbuto siempre y cuando este registrado (RELI), lo cual estar\u00eda derogada dicha Ley con el Decreto mencionado.<\/p>\n R\u00e9gimen General (Aut\u00f3nomos – IVA y Ganancias)<\/u><\/strong><\/p>\n Por esta actividad debe abonarse aut\u00f3nomos.<\/p>\n \u2013 Declarar las rentas en la presentaci\u00f3n anual de Ganancias y el inmueble en la presentaci\u00f3n de Bienes Personales -en caso de corresponder-.<\/p>\n Forma de pago<\/p>\n Si seguimos la letra de la ley anti evasi\u00f3n, los pagos superiores a $ 1.000 deben efectuarse en forma bancaria, (cheque, dep\u00f3sito en cuenta, transferencia, etc.) a los efectos de computar el IVA y de ser deducibles en el impuesto a las ganancias.<\/p>\n Ingresos Brutos<\/u><\/strong><\/p>\n Si su alquiler mensual es menor a $ 320.000 o se halla encuadrado dentro de las categor\u00edas A y B del R\u00e9gimen Simplificado no se encuentra gravado por Ingresos Brutos. Si ingreso supera dicho valor mensual, la locaci\u00f3n est\u00e1 gravada por Ingresos Brutos.<\/p>\n La al\u00edcuota general es del 4%<\/p>\n En caso de tener el impuesto a los sellos al d\u00eda y abonado \u00edntegramente se reduce un 1% de la al\u00edcuota general de acuerdo a la ley impositiva en su art\u00edculo 28.<\/p>\n Adem\u00e1s, la ley en su art\u00edculo 40, establece que aquellos contribuyentes cuyas sumatorias de bases imponibles, declaradas o determinadas por la direcci\u00f3n para el ejercicio fiscal 2023, no supere los $ 28.100.000\u00a0 tiene la al\u00edcuota reducida.<\/p>\n En caso de ser\u00a0 monotributista se paga un monto fijo seg\u00fan la categor\u00eda.<\/p>\n <\/p>\n Comercio e Industria.<\/u><\/strong><\/p>\n La tasa que establece el ente municipal es del 1.1%, siendo el m\u00ednimo a tributar la suma de $ 7601 seg\u00fan el art\u00edculo 15 de la Ordenanza Municipal, m\u00e1s accesorios. En caso de ser alquiler temporario la OTA establece que ser\u00e1 del 2.2% o un m\u00ednimo de $ 15.000 mensual.<\/p>\n Lo contribuyentes que encuadren en el \u00abR\u00e9gimen Simplificado para Peque\u00f1os Contribuyentes de la Contribuci\u00f3n que incide sobre la Actividad Comercial, industrial y de Servicios (Libro Segundo, T\u00edtulo lll, Cap\u00edtulo X del C\u00f3digo Tributario Municipal), tributar\u00e1n mensualmente los montos vigentes, aplicable a los importes del impuesto integrado de cada categor\u00eda, hasta tanto los mismos se actualicen.<\/p>\n En caso de ser\u00a0 monotributista se paga un monto fijo seg\u00fan la categor\u00eda.<\/p>\n <\/p>\n \u00a0(*) Monotributo Unificado C\u00f3rdoba<\/u><\/strong><\/p>\n Recordemos que desde el 1\u00b0 de julio de 2018, la AFIP, Rentas de la Provincia y Municipalidad de C\u00f3rdoba, integran el Monotributo Unificado, a trav\u00e9s del cual se realiza un solo pago para todas las reparticiones, lo que trae aparejado un \u00fanico vencimiento en un canal integrado de gesti\u00f3n de tr\u00e1mites y servicios, centralizado en el micrositio Mi Monotributo de AFIP, en donde, con solo dar de alta tu Monotributo, el mismo es v\u00e1lido para las tres administraciones.<\/p>\n REGISTRO DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. REGIMEN DE INFORMACION<\/u><\/strong><\/p>\n El art\u00edculo 15 de la RG 3779\/15, deja sin efecto estas obligaciones de registraci\u00f3n e informaci\u00f3n para las operaciones\u00a0 de locaci\u00f3n \u2013 alquiler o arrendamiento –\u00a0 de bienes inmuebles \u2013 incluidos los efectuados bajo la modalidad de leasing-, por cuenta propia o con la intervenci\u00f3n de los sujetos intermediarios,\u00a0 sublocaci\u00f3n y subarriendos y la locaci\u00f3n de espacios o superficies fijas o m\u00f3viles \u2013 exclusivas o no \u2013 delimitado dentro de los bienes inmuebles, por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros, cualquiera sea la denominaci\u00f3n y forma de instrumentaci\u00f3n dada a los respectivos contratos, siempre que las rentas brutas sumen un monto igual o superior a $ 8.000 siempre que involucren bienes urbanos.<\/p>\n Enero 2024<\/strong><\/p>\n (*) Este informe es solo a modo informativo por favor corrob\u00f3relo con su contador.<\/p>\n Facundo Aguad<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" CONTROL DEL SECTOR INMOBILIARIO La AFIP est\u00e1 llevando a cabo un fuerte control sobre el Sector Inmobiliario. 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