En un contexto de inflaci\u00f3n, la mora en los alquileres preocupa a los due\u00f1os de los departamentos; las diferentes opciones de garant\u00edas y ventajas y desventajas de cada una<\/p>\n
22 de enero de 2024 \/ 07:24<\/p>\n
Mar\u00eda Josefina Lanzi<\/p>\n
PARA LA NACION<\/p>\n
Al momento de ofrecer una propiedad en alquiler, es necesario tener en cuenta varios elementos para lograr una buena gesti\u00f3n. Entre ellos, a la hora de cerrar un contrato es recomendable acordar una buena garant\u00eda, y de esa forma evitar sorpresas en caso de inclumplimiento.<\/p>\n
Hasta su derogaci\u00f3n, la ley de Alquileres establec\u00eda que el inquilino deb\u00eda proponerle al propietario dos opciones de garant\u00eda y que el locador deb\u00eda elegir una sola. Por ejemplo, \u00e9stas pod\u00edan ser una garant\u00eda propietaria, un recibo de sueldo y un seguro de cauci\u00f3n. Ahora esto queda sujeto al libre acuerdo entre las partes.<\/p>\n
Para asegurarse de que el locatario abonar\u00e1 en tiempo y forma existen garant\u00edas que generalmente consisten en que otra persona, banco, seguro o empresa se constituya en fiador o garante, que se har\u00e1 cargo de la deuda en caso de que el inquilino no cumpla con el contrato.<\/p>\n
El camino tradicional y el m\u00e1s com\u00fan y preferido por los due\u00f1os es que sea una persona la que se constituya como fiadora ofreciendo una propiedad como garant\u00eda. Pero tambi\u00e9n existen otras garant\u00edas como por ejemplo personas que ofrecen como garant\u00eda sus ingresos, los seguros de cauci\u00f3n, las garant\u00edas que proveen empresas tambi\u00e9n llamadas \u201cgarant\u00eda de fianza\u201d, y las garant\u00edas bancarias. Estas tipolog\u00edas exist\u00edan hace un tiempo en el mercado. Sin embargo, fue la ley de alquileres sancionada a mediados del 2020 (27.551) la que \u201clas introdujo en conocimiento p\u00fablico, ya que las enumera como posibles tipolog\u00edas a utilizar\u201d, aclara Federico Gonz\u00e1lez Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hern\u00e1n Lacunza.<\/p>\n
Usualmente, las garant\u00edas se solicitan cuando se firma un contrato de alquiler, pero vale aclarar que no son obligatorias. \u201cPod\u00e9s firmar un contrato de alquiler sin ninguna garant\u00eda, es totalmente v\u00e1lido, ya sea antes o despu\u00e9s del DNU de Javier Milei; no son exigencias legales, sino de la pr\u00e1ctica\u201d, asegura Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias, profesor en la Universidad Austral y en la Universidad de Buenos Aires. De todas formas, los propietarios, para ampararse ante una mora, las exigen.<\/p>\n
La mayor\u00eda de los due\u00f1os prefieren una garant\u00eda propietaria pero cada vez menos inquilinos la consiguen.<\/p>\n
La tradicional garant\u00eda propietaria \u00bfes la mejor opci\u00f3n?<\/p>\n
Este tipo de garant\u00eda es la exigencia de que una persona (familiar o conocida del locatario) se constituya como fiadora o garante del contrato y ofrezca como solvencia patrimonial (capacidad de cumplir con sus obligaciones financieras) un inmueble de su propiedad, libre de embargo y de toda restricci\u00f3n. Esta opci\u00f3n suele ser la m\u00e1s utilizada y plantea un respaldo patrimonial importante si el inquilino incumple el contrato.<\/p>\n
Cuando hablamos de la garant\u00eda, implica que la persona sale como garante y responde con todo su patrimonio frente a las obligaciones que el inquilino incumpla. Todo su patrimonio, todo lo que posee, actual o futuro. Para indicar la solvencia del garante, se hace referencia a una propiedad. Esa propiedad, por pr\u00e1ctica, es un inmueble: puede ser una casa, un departamento, un lote, un campo, entre otros.<\/p>\n
De todas formas, Gonz\u00e1lez Rouco opina que no tiene sentido rematar una casa para solventar una deuda de un alquiler que no se pag\u00f3 y dispara: \u201cLa garant\u00eda propietaria es p\u00e9sima\u201d. Considera que es \u201cil\u00f3gica\u201d y que es una costumbre pero \u201cdesproporcional\u201d porque el valor de una vivienda puede ser mucho mayor al del alquiler de tres a\u00f1os.<\/p>\n
\u201cLa fianza de propiedad es la peor de todas. Se utilizaba com\u00fanmente hace muchos a\u00f1os, pero hoy cambi\u00f3 el panorama\u201d, coincide Alejandro Leveroni, titular de Premium Group, una Sociedad An\u00f3nima que otorga fianzas para alquilar vivienda, comercio u oficina. Adem\u00e1s, explica que es muy engorroso el tr\u00e1mite de rematar una casa cuando alguien deja de pagar el alquiler, por una deuda que muchas veces no alcanza el tama\u00f1o del valor de una propiedad. \u201cNormalmente se ped\u00eda garant\u00eda propietaria incluso en la misma jurisdicci\u00f3n, algo muy dif\u00edcil de lograr, cuando uno se mudaba a otra provincia y no contaba con ninguna persona en su nuevo destino, que le pueda ofrecer una propiedad como garant\u00eda\u201d, agrega.<\/p>\n
Desde otro lado, Esper considera que la garant\u00eda propietaria constituye la mejor opci\u00f3n: \u201cSi el inquilino no cumple, el propietario va a tener un garante, que responde civilmente con todo su patrimonio, en este caso con una propiedad espec\u00edfica que fue indicada como parte de su patrimonio. Cuando el propietario reclame el dinero que no pag\u00f3 el inquilino, puede iniciar el juicio y embargar la propiedad del garante, para pagar la deuda que se le deba. \u201cEs el aval m\u00e1s s\u00f3lido y el que tiene m\u00e1s valor, ya que cubre todas las responsabilidades que el inquilino asume en el contrato\u201d, enfatiza el abogado especializado en el sector.<\/p>\n
\u00bfQu\u00e9 pasa si no tengo una propiedad para ofrecer como garant\u00eda?<\/p>\n
Una persona puede ser garante o fiador ofreciendo como garant\u00eda su propiedad, pero tambi\u00e9n puede ser garante ofreciendo como garant\u00eda de respaldo sus ingresos, algo que ocurre muchas veces cuando el inquilino no cuenta con un inmueble o con una persona cercana que pueda figurar con su propiedad como garante. En ese sentido, el respaldo patrimonial para garantizar el cumplimiento de las obligaciones son los ingresos.<\/p>\n
\u201cSi una persona quiere ser garante, pero no cuenta en su patrimonio con un campo, un departamento o una casa y s\u00f3lo se posee un ingreso mensual, entonces lo que va a responder para pagar esa deuda es el sueldo\u201d, explica Esper. De esta forma, se pueden mostrar los recibos de sueldo o los niveles de facturaci\u00f3n si fuera monotributista o aut\u00f3nomo, donde se pueden acreditar sus ingresos.<\/p>\n
Sin embargo, s\u00f3lo se puede embargar una parte del sueldo, por lo que, si el \u00fanico respaldo patrimonial que se tiene es el sueldo de quien se postula como garante, el propietario estar\u00e1 limitado en lo que pueda cobrar. En otras palabras, si se obtiene una medida judicial para reclamar el pago de la deuda, s\u00f3lo una parte del sueldo se ir\u00e1 destinando mes a mes a pagar lo que debe del inquilino.<\/p>\n
Es importante aclarar que m\u00e1s all\u00e1 del garante, el inquilino siempre responde con su patrimonio, para saldar las deudas que deba. El garante es un segundo responsable, que el propietario tiene, por si el inquilino no paga. Es decir que, para el due\u00f1o, siempre hay dos responsables: el inquilino y el garante.<\/p>\n
\u00bfC\u00f3mo obtener una garant\u00eda bancaria, de empresa o un seguro de cauci\u00f3n?<\/p>\n
Cuando no se cuenta con una propiedad para respaldar el contrato de alquiler y no se quiere solicitar a otra persona que sea garante ofreciendo sus ingresos, es posible acudir tambi\u00e9n a un banco, una empresa o una compa\u00f1\u00eda de seguros, para que se constituyan como responsables si el inquilino no abona. En la pr\u00e1ctica funcionan como el seguro de un auto: si te chocan, acud\u00eds al seguro que ten\u00e9s contratado para que te paguen el arreglo. En el caso de una propiedad, los inquilinos pagan un monto que saldar\u00e1 la deuda que se deba, en caso de incumplimiento.<\/p>\n
Dentro de estas posibilidades, Rouco opina que el seguro de cauci\u00f3n y la garant\u00eda de fianza son las mejores. \u201cCualquiera de las dos opciones es preferible a una garant\u00eda propietaria. Si quer\u00e9s alquilar y no cont\u00e1s -por ejemplo- con una t\u00eda que tenga un departamento para poner como garant\u00eda, se te va a complicar mucho\u201d. Explica que, para el inquilino, es posible acceder a un un seguro de este tipo, sin necesidad de depender de una red de contenci\u00f3n de personas con propiedades. Adem\u00e1s, para el propietario, es m\u00e1s f\u00e1cil accionar en caso de incumplimiento.<\/p>\n
Por otra parte, el especialista aclara que entre un seguro de cauci\u00f3n y uno de fianza, prefiere el primero, que est\u00e1 regulado por la Superintendencia de Seguros de la Naci\u00f3n. Adem\u00e1s, para ser una empresa aseguradora se debe cumplir una serie de requisitos; en el caso de la garant\u00eda de fianza que proveen empresas, explica que cuentan con la regulaci\u00f3n m\u00ednima de cualquier comercio, pero no a nivel de una aseguradora.<\/p>\n
En este sentido, Esper se\u00f1ala que ese tipo de garant\u00edas \u201cson seguras, pero m\u00e1s limitadas, porque el propietario va a cobrar, pero no siempre le cubrir\u00e1 todo\u201d. Explica que, por lo general, cubren el alquiler que no se pag\u00f3, podr\u00edan alcanzar el no pago de expensas y alguna multa menor, pero usualmente no cubren otros incumplimientos del inquilino, como la luz, el gas o el da\u00f1o del inmueble.<\/p>\n
Un banco, una empresa o una compa\u00f1\u00eda de seguro, se pueden constituir como responsables en un contrato de alquiler si el inquilino no paga.<\/p>\n
Esper comparte con Rouco y con Leveroni la visi\u00f3n de que no siempre se cuenta con una propiedad para ofrecer como garant\u00eda: \u201cOcurre muchas veces que el inquilino no tiene un amigo o un pariente que tenga un inmueble, por lo que la \u00fanica manera que tiene de obtener una garant\u00eda es la de ofrecer una compa\u00f1\u00eda de seguros de cauci\u00f3n o una empresa que sale como garante\u201d.<\/p>\n
Leveroni explica que, desde su empresa, las garant\u00edas de fianza cubren m\u00e1s que las compa\u00f1\u00edas de seguro, y cuenta que, en su caso, extienden la cobertura hasta la devoluci\u00f3n del bien. \u201cNuestra garant\u00eda se termina cuando se devuelve el departamento\u201d, afirma y agrega que es una soluci\u00f3n que beneficia a las tres partes: para el inquilino que necesita algo que lo garantice y pueda pagar; para el propietario, que traslada el problema a la aseguradora y permite brindarle \u201cun mejor inquilino\u201d al due\u00f1o de la vivienda. Y tambi\u00e9n beneficia a la inmobiliaria, porque \u201cresolvemos las cosas f\u00e1cil y r\u00e1pido\u201d.<\/p>\n
En su caso, toman como contragarant\u00eda los ingresos del inquilino y de otra persona, si fuera necesario. Si al inquilino no le alcanzan los ingresos, puede sumar a alguien y llegar a cubrir el monto que ellos solicitan para contratar la fianza. Aceptan ingresos de una persona de todo el pa\u00eds, no necesariamente ubicados en la misma jurisdicci\u00f3n. En su caso, la garant\u00eda cubre todos los incumplimientos de pago del inquilino, lo \u00fanico que queda sin cubrir es el estado del bien (los posibles da\u00f1os del inmueble), a no ser que se abone otra tarifa.<\/p>\n
Cuando se habla de este tipo de garant\u00edas, se suele hacer un estudio profundo del inquilino, donde se informa si cuenta con solvencia para pagar lo que est\u00e1 afrontando como compromiso y se estudia su buen comportamiento financiero, es decir, si es deudor o si cuenta con juicios.<\/p>\n
Mar\u00eda Josefina Lanzi<\/p>\n
Fuente:<\/strong> La Naci\u00f3n \/ propiedades \/Casas y Departamentos \/ Fecha 22\/01\/2024.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" En un contexto de inflaci\u00f3n, la mora en los alquileres preocupa a los due\u00f1os de los departamentos; las diferentes opciones de garant\u00edas y ventajas y […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":33798,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"class_list":["post-33797","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-el-experto-inmobiliario"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33797","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=33797"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33797\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":33799,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33797\/revisions\/33799"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/33798"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=33797"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=33797"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=33797"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}