Las consultas cayeron hasta 30% en el mercado del usado y se suspendieron operaciones en desarrollistas. Fuerte ajuste en los alquileres.<\/p>\n
El mercado de inmuebles en C\u00f3rdoba sinti\u00f3 el impacto del salto de 27% entre el lunes y este jueves del DOLAR BLUE, principal referente en este rubro, impactado por los resultados de las Paso.<\/p>\n
Una muestra es la cantidad de visitas que registran los avisos de inmuebles de CLASIFICADOS LA VOZ.\u00a0 Los registros del lunes 14 al mi\u00e9rcoles 16 pasados, comparados con los primeros tres d\u00edas de la semana pasada (lunes 7 al mi\u00e9rcoles 9), indican que la demanda cay\u00f3 m\u00e1s fuerte en todas las operaciones relacionadas con la actividad econ\u00f3mica.<\/p>\n
El resto de las operaciones registraron ca\u00eddas menores. El total de visitas en avisos de venta descendieron 16% y para alquiler bajaron 31% en una semana.<\/p>\n
\u201cEsper\u00e1bamos una ca\u00edda mayor. Sucede que el mercado est\u00e1 reducido a compradores particulares; en este segmento, el que necesitaba un inmueble la semana pasada lo sigue requiriendo ahora\u201d, explican Mat\u00edas Merguerian, socio de la consultora MV Real Estate, y Lucas Delgado, responsable comercial de\u00a0Clasificados La Voz<\/b>.<\/p>\n
Tambi\u00e9n sucede que hay un \u201cmercado de oportunidad\u201d, inversores en d\u00f3lar billete que buscan alguna operaci\u00f3n conveniente. Pero, en operaciones concretas, la ca\u00edda es total, porque si antes de las Paso hab\u00eda incertidumbre, ahora hay desorientaci\u00f3n.<\/p>\n
\u201cLas ventas se paralizaron porque el que tiene un capital tiene miedo y para el vendedor es dif\u00edcil estimar el costo de reposici\u00f3n de su inmueble. Est\u00e1 tan revolucionado el mercado que, en este momento, no sabemos cu\u00e1ndo se va a normalizar. Y el que tiene un inmueble para alquilar, el 50% no quiere renovar\u201d, explica Lucas Bergo, presidente de la C\u00e1mara de Corredores Inmobiliarios de C\u00f3rdoba (Cacic).<\/p>\n
Desde la C\u00e1mara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de C\u00f3rdoba (Ceduc), su presidente, Roque Lenti, tambi\u00e9n advierte un freno completo. \u201cLas conversaciones avanzadas entraron en un tiempo de espera; no se cort\u00f3 del todo, pero la demanda est\u00e1 en silencio, porque para todos es muy dif\u00edcil tomar decisiones. El problema es que las empresas necesitamos la venta para seguir operando\u201d, dijo.<\/p>\n
Las empresas desarrollistas est\u00e1n impactadas tambi\u00e9n por la reacci\u00f3n de los proveedores de materiales. \u201cArena y cemento subieron m\u00e1s de 20% y hay grandes negocios que no venden porque saben que no lo van a poder reponer. Es muy complejo lo que est\u00e1 pasando. Los precios suben por encima del \u00edndice del costo de la construcci\u00f3n de C\u00f3rdoba, que refleja la evoluci\u00f3n de los costos de una vivienda social, mientras los materiales que utilizamos los desarrollistas se fijan con el d\u00f3lar\u00a0blue<\/i>. Est\u00e1 claro que la gente no puede pagar con estas subas, pero no es justo que una desarrollista termine con rentabilidad negativa\u201d, advierte Lenti.<\/p>\nLOS ALQUILERES SE RENUEVAN MUY POR ENCIMA DEL \u00cdNDICE FIJADO POR LA LEY<\/h2>\n
Por otro lado, el Consejo Profesional de Inmobiliarios de C\u00f3rdoba (CPI) inform\u00f3 este jueves que el \u00edndice para el ajuste de alquileres fijado por la ley 27.551 para los contratos que se vencen en septiembre es de 112,955%. Sin embargo, las renovaciones se est\u00e1n realizando con porcentajes de 30 a 60 puntos por encima de esa cifra.<\/p>\n
Seg\u00fan la norma (cuya modificaci\u00f3n se tratar\u00eda la semana pr\u00f3xima en el Congreso), el contrato se debe fijar por un plazo de tres a\u00f1os, con un primer ajuste en los valores reci\u00e9n a los 12 meses.<\/p>\n
El \u00faltimo relevamiento de expectativas de mercado (REM), publicado en julio por el Banco Central, proyecta una mediana de inflaci\u00f3n para los pr\u00f3ximos 12 meses de 154,9%, pero algunos economistas se animan a estimar para este a\u00f1o que el promedio de precios de la econom\u00eda suba hasta 200%.<\/p>\n
\u201cEl 50% de los propietarios no est\u00e1 queriendo renovar los alquileres bajo estas condiciones. Esta situaci\u00f3n de mayor incertidumbre y la disparada del d\u00f3lar profundizan la crisis en el mercado de alquileres. Si no se modifica la ley, para que genere una mayor oferta, la situaci\u00f3n del mercado se va a ir complicando\u201d, explica Bergo.<\/p>\n
Seg\u00fan las cifras publicadas en los avisos de viviendas en alquiler en el portal\u00a0Clasificados La Voz<\/b>, los valores de alquiler en Nueva C\u00f3rdoba (un mercado que sienta referencias para el resto de la ciudad) subieron 8% comparados con las cifras que se ofertaban la semana pasada.<\/p>\n
\u201cEsto es enormemente significativo, porque actualmente no estamos en temporada alta para el mercado de alquiler. Adem\u00e1s, en la \u00faltima temporada alta, el ajuste mensual era de 4%\u201d, advirtieron Merguerian y Delgado.<\/p>\n
\u00bfQu\u00e9 ven\u00eda ocurriendo en el mercado de compraventa de inmuebles en C\u00f3rdoba? Con los datos que provee el portal\u00a0Clasificados La Voz<\/b>, la mesa de especialistas del sector encabezados por Merguerian y por Delgado analizaron los movimientos hasta junio.<\/p>\n
Despu\u00e9s del efecto Bancor.<\/b>\u00a0Varios barrios ya experimentan un flujo diferente al que ocurr\u00eda meses atr\u00e1s, ya que quedaron en las \u00e1reas ahora excluidas del cr\u00e9dito hipotecario de Bancor. Por lo tanto, el movimiento ya es sin anab\u00f3licos.<\/p>\n
En el caso de Nueva C\u00f3rdoba, Franco Strazza, de Lainmo, calcula que entre mayo y junio, en promedio, se vendieron 50 departamentos por mes, con ca\u00eddas en la cantidad de avisos consultados.<\/p>\n
En unidades de un dormitorio, se consolid\u00f3 el precio del metro cuadrado de U$S 1.200 que valida la demanda, mientras que, en departamentos de dos dormitorios, sigue la tendencia bajista de los valores pretendidos por los compradores, por lo que la brecha est\u00e1 arriba de 50%. Y hay una importante retracci\u00f3n en avisos con demanda. \u201cLlama la atenci\u00f3n la falta de reacci\u00f3n de los jugadores tras el efecto cr\u00e9dito\u201d, advirti\u00f3 Strazza.<\/p>\n
En los locales comerciales, en tanto, sigue siendo muy significativa la brecha de precios entre oferta y demanda. En concreto, la mayor\u00eda de esos espacios hoy valen la mitad o incluso menos de lo que los due\u00f1os piden.<\/p>\n
En Alberdi y en Alto Alberdi, tambi\u00e9n se sinti\u00f3 el desinfle. Cristian Gonz\u00e1lez, de Gesti\u00f3n Inmobiliaria, reconoci\u00f3 que \u201ctodas las tipolog\u00edas cayeron\u201d en demanda y tambi\u00e9n en precio. Y hubo menos interacciones por cada aviso.<\/p>\n
Qu\u00e9 pasa en General Paz.<\/b>\u00a0Como sucede en las zonas con mayor densificaci\u00f3n y viviendas en altura, el producto m\u00e1s din\u00e1mico es el departamento de un dormitorio. \u201cEste es un barrio de transici\u00f3n, al que llegan, por ejemplo, personas que ya han terminado sus estudios o parejas j\u00f3venes\u201d, indic\u00f3 Paolo Vieyra, de Boden Adm, quien calcula que la zona est\u00e1 desarrollada al 15%.<\/p>\n
La brecha de precios (oferta-demanda) fue creciendo paulatinamente en el a\u00f1o y al cierre de junio se ubicaba en 10%. Tambi\u00e9n se advirti\u00f3 un alza de alrededor de 20% en la cantidad de nuevos avisos, pero el mercado no respondi\u00f3 en la misma proporci\u00f3n. Algo similar ha ocurrido con los departamentos de dos dormitorios. Y en ambos casos, los valores promedio por metro cuadrado apenas superan los mil d\u00f3lares.<\/p>\n
Contrastes en zona norte.<\/b>\u00a0El m\u00e1s elocuente se da entre el Cerro de las Rosas y Valle Escondido. En el primer caso, las propiedades en venta llevan, en promedio, de dos a tres a\u00f1os en oferta sin poder concretar la operaci\u00f3n.<\/p>\n
Uno de los factores que pesa es la distancia entre los valores pretendidos y los precios ofrecidos. \u201cEl mercado convalida precios que est\u00e1n casi 50% por debajo de lo esperado\u201d, indic\u00f3 Javier Malbr\u00e1n, de Malbran Operadores Inmobiliarios.<\/p>\n
La zona ha ido perdiendo atractivo. \u201cHay mucha vacancia, y si bien sigue siendo un lugar aspiracional, ya no tracciona como antes. La seguridad tambi\u00e9n impacta\u201d, agreg\u00f3.<\/p>\n
Todo lo contrario ocurre en Valle Escondido, una urbanizaci\u00f3n m\u00e1s nueva y con alta demanda, donde tallan como elementos positivos las mejores condiciones de seguridad y de calidad de vida.<\/p>\n
Reflejo de eso ha sido la corta distancia de precios entre la oferta y la demanda, que era de apenas seis por ciento al cierre del primer semestre del a\u00f1o. El valor promedio del metro cuadrado cubierto supera los U$S 1.000 y est\u00e1 30% por arriba del mismo indicador en el Cerro y alrededores.<\/p>\n
Villa Belgrano, en tanto, asoma en una situaci\u00f3n intermedia, jalonada por las quejas de un grupo de vecinos que pide un freno a los nuevos desarrollos inmobiliarios en el sector.<\/p>\n
Manantiales, el term\u00f3metro en el sur.<\/b>\u00a0Si no se tienen en cuenta las propiedades ofertadas con el cr\u00e9dito de Bancor, los par\u00e1metros se han estabilizado en el nivel promedio del a\u00f1o, seg\u00fan consign\u00f3 Marcos Marchi, de Prisma Propiedades.<\/p>\n
Para el caso de inmuebles que est\u00e1n en la primera fase de esa urbanizaci\u00f3n, hay una brecha de precios entre oferta y demanda de casi 10%, ya que los due\u00f1os, en general inversores, ponen sobre la mesa el costo de reposici\u00f3n de la unidad.<\/p>\n
En tanto, los lotes en la segunda fase del desarrollo (fuera del anillo de Circunvalaci\u00f3n) se mantienen firmes en precios y hay m\u00e1s oferta, pero menos avisos con demanda en t\u00e9rminos relativos.<\/p>\n
Oficinas: ya nada ser\u00e1 igual. El mercado de unidades con fines laborales sigue atravesando una dur\u00edsima transici\u00f3n. Mariana Geimonat, creadora de Mariana Geimonat Brokers Inmobiliarios, arroja un dato sintom\u00e1tico: en promedio, el aviso de una unidad en venta est\u00e1 publicado durante 681 d\u00edas. Son casi dos a\u00f1os, una temporalidad muy diferente a los niveles de rotaci\u00f3n previos a la pandemia.<\/p>\n
Adem\u00e1s, la diferencia entre el precio pretendido y el ofertado se ampli\u00f3 a 90% para una tipolog\u00eda de inmueble de 110 metros cuadrados cubiertos y de 25 a\u00f1os de antig\u00fcedad.<\/p>\n
\u201cLa demanda es baj\u00edsima, hay que pensar en c\u00f3mo reconvertir y tambi\u00e9n en repensar el Centro, porque hay m\u00e1s de 20 mil metros cuadrados disponibles (en este segmento)\u201d, asegur\u00f3. Las zonas con algo de demanda son Nueva C\u00f3rdoba, algunos sectores del \u00e1rea central, Urca y Alberdi. Otro punto que se sostiene es el mayor inter\u00e9s en locaciones m\u00e1s chicas, de alrededor de 75 metros cuadrados.<\/p>\n
Galpones, con sorpresas.<\/b>\u00a0En este segmento, los inmuebles que est\u00e1n dentro del anillo de Circunvalaci\u00f3n no generan mucha atracci\u00f3n, aunque, en promedio, el precio de los galpones con demanda qued\u00f3 7,3% m\u00e1s alto que el valor ofertado, por lo que inciden las ubicaciones y la calidad de los dep\u00f3sitos.<\/p>\n
Fuera del anillo de Circunvalaci\u00f3n, el fen\u00f3meno es distinto. Por ejemplo, hay menor cantidad de avisos de venta, pero eso ha ocurrido porque se generaron m\u00e1s alquileres. La demanda es mucho m\u00e1s intensa, ya que hay\u00a0stock\u00a0<\/i>inmovilizado por el contexto econ\u00f3mico.<\/p>\n
Geimonat cont\u00f3 que en el desarrollo de mayor calidad en el rubro, ubicado en el arco noroeste de la Circunvalaci\u00f3n (en pleno proceso de ampliaci\u00f3n), el metro cuadrado de log\u00edstica cotiza igual que en una oficina del complejo Capitalinas.<\/p>\n
En la mesa tambi\u00e9n participan Ra\u00fal Espeche, de Grupo Banker, quien opera y releva datos de Alta C\u00f3rdoba, y Javier Signorelli, de Signorelli Negocios Inmobiliarios, con incidencia en la zona de Residencial Am\u00e9rica.<\/p>\n
Fuente: La Voz \/ Negocios \/ Mercado Inmobiliario \/ fecha: 18\/08\/2023 – Redacci\u00f3n La Voz<\/p>\n
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