{"id":33676,"date":"2023-06-13T19:01:57","date_gmt":"2023-06-13T22:01:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/?p=33676"},"modified":"2023-06-13T19:01:57","modified_gmt":"2023-06-13T22:01:57","slug":"son-validos-los-alquileres-en-dolares","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/son-validos-los-alquileres-en-dolares\/","title":{"rendered":"\u00bfSon v\u00e1lidos los alquileres en d\u00f3lares?"},"content":{"rendered":"<h2 class=\"post-subtitle\">Un tema legal de contratos de locaci\u00f3n para vivienda, y una costumbre cada vez m\u00e1s com\u00fan ante la inestabilidad del peso argentino, pactar el precio del alquiler en d\u00f3lares estadounidenses, validez y riesgos legales.<\/h2>\n<div class=\"post-meta-wrap clearfix\">\n<div class=\"term-badges \">Contratos Claros.<\/div>\n<div><\/div>\n<div class=\"post-meta single-post-meta\"><span class=\"time\"><time class=\"post-published updated\" datetime=\"2023-05-14T15:49:11-03:00\">Ultima actualizaci\u00f3n\u00a0<b>May 14, 2023<\/b><\/time><\/span><\/div>\n<\/div>\n<div>\n<p>Seg\u00fan el C\u00f3digo Civil y Comercial Nacional de Argentina, el contrato de locaci\u00f3n debe ser \u201ca cambio del pago de un precio en dinero\u201d. La norma no dice mucho m\u00e1s, ni habla de moneda de curso legal o extranjera.<\/p>\n<p>Pero a su vez, para el nuevo c\u00f3digo civil dice la moneda extranjera deja de ser \u201cdinero\u201d para el pago de obligaciones, y por ende se puede re pagar la deuda con pesos argentinos. Aclaro antes de seguir que lo escrito se aplica para alquiler de vivienda, porque en locaci\u00f3n comercial hay mayor libertad y se aplica el contrato. Entonces, \u00bfSon v\u00e1lidos los contratos de alquiler en que el precio se pacta en d\u00f3lares?<\/p>\n<h2>Argumentos a favor de la invalidez de la cl\u00e1usula de pago de alquiler en d\u00f3lares<\/h2>\n<div class=\"zigokpblsy zigokpblsy-post-inline zigokpblsy-float-center zigokpblsy-align-center zigokpblsy-column-1 zigokpblsy-clearfix no-bg-box-model\">\n<div id=\"zigokpblsy-15070-226259715\" class=\"zigokpblsy-container zigokpblsy-type-code \" data-adid=\"15070\" data-type=\"code\">\n<div id=\"zigokpblsy-15070-226259715-place\">La normativa de alquileres en Argentina no establece expresamente que el pago debe ser en pesos argentinos. Sin embargo, el c\u00f3digo civil y comercial indirectamente alienta esta moneda y convierte las obligaciones en d\u00f3lares a pesos argentinos, tipo de cambio oficial. Salvo que se renuncie a esa cl\u00e1usula. Esta es la teor\u00eda general.<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<p>Tambi\u00e9n est\u00e1 prohibida la indexaci\u00f3n o actualizaci\u00f3n en base a \u00edndices, como medida anti inflacionaria. Esto en teor\u00eda, pero lo cierto es que hay varias excepciones y ni que hablar de la realidad, de la pr\u00e1ctica legal. Pocos contratos inmobiliarios no se indexan, ni que hablar construcci\u00f3n y el famoso \u00edndice CAC.<\/p>\n<h4>Cl\u00e1usula de ajuste<\/h4>\n<div class=\"zigokpblsy zigokpblsy-post-inline zigokpblsy-float-center zigokpblsy-align-center zigokpblsy-column-1 zigokpblsy-clearfix no-bg-box-model\">\n<div id=\"zigokpblsy-12753-63573932\" class=\"zigokpblsy-container zigokpblsy-type-code \" data-adid=\"12753\" data-type=\"code\">\n<div id=\"zigokpblsy-12753-63573932-place\">La propia ley de alquileres dice que el precio se indexa, as\u00ed que est\u00e1 permitido. Pero lo que se indexa son pesos. Es decir, por ley, el precio del contrato de alquiler deber\u00eda estar expresado en pesos. La norma dice as\u00ed.<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<p><em>Ajustes. Los contratos de locaci\u00f3n, cualquiera sea su destino, est\u00e1n exceptuados de lo dispuesto en los art\u00edculos 7\u00b0 y 10 de la ley 23.928 (ley de convertibilidad, prohibici\u00f3n de ajuste e indexaci\u00f3n)<\/em><\/p>\n<p><em>En los contratos de locaci\u00f3n de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor \u00fanico y por per\u00edodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ning\u00fan caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodolog\u00edas que induzcan a error al locatario.<\/em><\/p>\n<div class=\"zigokpblsy zigokpblsy-post-inline zigokpblsy-float-center zigokpblsy-align-center zigokpblsy-column-1 zigokpblsy-clearfix no-bg-box-model\">\n<div id=\"zigokpblsy-15071-2023039199\" class=\"zigokpblsy-container zigokpblsy-type-code \" data-adid=\"15071\" data-type=\"code\">\n<div id=\"zigokpblsy-15071-2023039199-place\"><em>A los fines dispuestos en el p\u00e1rrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un \u00edndice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del \u00edndice de precios al consumidor (IPC) y la remuneraci\u00f3n imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la Rep\u00fablica Argentina (BCRA).<\/em><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<p>Es decir, si bien no menciona moneda, est\u00e1 impl\u00edcito en la norma que el precio debe estar en pesos argentinos. Por ende, ser\u00eda ilegal pactar otro mecanismo de ajuste o bien otra moneda, u otra cosa.<\/p>\n<h4>Prohibici\u00f3n de acceso al mercado de cambios<\/h4>\n<p>Hoy casi nadie puede comprar d\u00f3lares, menos a\u00fan para pagar el alquiler. Asumiendo que se tienen, cash, efectivo, hay que ver si se quieren destinar a pagar ese concepto. En cualquier caso, el locatario podr\u00eda aducir que no puede comprar d\u00f3lares, y que debe o que tiene derecho a pagar en pesos. Bien, \u00bfA qu\u00e9 tipo de cambio?<\/p>\n<div class=\"zigokpblsy zigokpblsy-post-middle zigokpblsy-float-center zigokpblsy-align-center zigokpblsy-column-1 zigokpblsy-clearfix no-bg-box-model\">\n<div id=\"zigokpblsy-12753-2020065708\" class=\"zigokpblsy-container zigokpblsy-type-code \" data-adid=\"12753\" data-type=\"code\">\n<div id=\"zigokpblsy-12753-2020065708-place\">Por esta raz\u00f3n y atento a las restricciones del BCRA para la compra de moneda extranjera, d\u00f3lares, es posible que la cl\u00e1usula de alquiler que establece el pago en d\u00f3lares sea considerada inv\u00e1lida.<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<p>Es decir, aunque el uso de moneda extranjera en los contratos es legal, el Banco Central de la Rep\u00fablica Argentina (BCRA) establece ciertas regulaciones que impiden el acceso al mercado \u00fanico y libre de cambios (recordamos que comprar d\u00f3lares fuera de un banco, d\u00f3lar blue, no es legal).<\/p>\n<p>Existe jurisprudencia que indica que, en caso de incumplimiento en el pago del alquiler en d\u00f3lares, el propietario podr\u00eda exigir el pago en pesos argentinos al tipo de cambio oficial, o al tipo de cambio m\u00e1s cercano al de mercado, que hoy en d\u00eda ser\u00eda el d\u00f3lar contado con liquidaci\u00f3n, d\u00f3lar bolsa o d\u00f3lar MEP. Pero nunca puede darse certeza.<\/p>\n<h2>Argumentos a favor de la validez del precio en d\u00f3lares<\/h2>\n<p>Se podr\u00eda eventualmente alegar que rige la autonom\u00eda de la voluntad, que las partes est\u00e1n de acuerdo y que por ende la cl\u00e1usula es v\u00e1lida. Si se cumple, nadie objetar\u00e1 nada y por ende nada pasar\u00e1.<\/p>\n<p>De hecho, la norma fue pensada para otro contexto econ\u00f3mico de mayor estabilidad y por ende dada la inflaci\u00f3n actual el d\u00f3lar refleja en m\u00e1s o en menos un precio actualizado.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, no hay una prohibici\u00f3n expresa. Depende tambi\u00e9n el tipo de inmueble, para propiedades en alquiler temporario ni que hablar que es v\u00e1lido o casas de veraneo. Otra opci\u00f3n ser\u00eda un pago \u00edntegro adelantado en d\u00f3lares, nadie podr\u00eda volver contra sus propios actos\u2026<\/p>\n<p>El punto es si el inquilino o parte locataria alega que es inv\u00e1lida esa cl\u00e1usula, qu\u00e9 consecuencias traer\u00eda, podr\u00eda entonces quiz\u00e1s pesificar el precio del alquiler\u2026?<\/p>\n<h2>Consecuencias de la nulidad de la cl\u00e1usula del precio de alquiler en d\u00f3lares<\/h2>\n<p>Si la cl\u00e1usula de pago en d\u00f3lares se considerase inv\u00e1lida entonces el inquilino podr\u00eda pagar el alquiler en pesos, ser\u00eda una nulidad parcial. El punto es determinar un tipo de cambio razonable.<\/p>\n<p>Otro riesgo es que el d\u00f3lar aumente mucho, o exista una devaluaci\u00f3n brusca, y que torne el contrato muy oneroso. Esto tambi\u00e9n podr\u00eda configurar un supuesto de fuerza mayor que obligue a reveerlo, si es que no hay lesi\u00f3n, una inequidad de las prestaciones.<\/p>\n<p>Es posible que los jueces determinen que se aplica el cambio oficial o quiz\u00e1s el d\u00f3lar MEP o d\u00f3lar bolsa, m\u00e1s cercano al valor de mercado. La normativa no es clara, y hay jurisprudencia.<\/p>\n<p>Una tercera opci\u00f3n es que se fije el valor del alquiler en base a una pericia, con dictamen de inmobiliarias para establecer el precio del canon locativo. Es lo que sucede cuando no hay acuerdo sobre el precio.<\/p>\n<p>Pero en tal caso seguramente el due\u00f1o\/a o propietario\/a pierda por cuanto no habr\u00e1 certeza del precio y seguramente cobre tarde. Es el riesgo o contingencia legal hoy de pactar el pago del alquiler en otra moneda que no sea pesos.<\/p>\n<p>Fuente: www.derechoenzapatillas.com<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Un tema legal de contratos de locaci\u00f3n para vivienda, y una costumbre cada vez m\u00e1s com\u00fan ante la inestabilidad del peso argentino, pactar el precio [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":33677,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-33676","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-sin-categoria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33676","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=33676"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33676\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":33678,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33676\/revisions\/33678"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/33677"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=33676"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=33676"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=33676"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}