Un estudio del Iaraf analiza c\u00f3mo la ley actual y la carga tributaria impactan los niveles de rentabilidad de los propietarios y c\u00f3mo podr\u00eda revertirse la situaci\u00f3n.<\/p>\n
La posibilidad de que se derogue la\u00a0ley de alquileres<\/b>\u00a0perdi\u00f3 fuerza en las \u00faltimas semanas, pero los problemas que abrieron la discusi\u00f3n siguen vigentes. De hecho, con el correr de los d\u00edas ha seguido disminuyendo la oferta de propiedades en el mercado, producto de la incertidumbre y de la baja rentabilidad que obtienen los inversores.<\/p>\n
Un estudio elaborado por el\u00a0Instituto Argentino de An\u00e1lisis Fiscal (Iaraf)<\/b> analiza por qu\u00e9 la reglamentaci\u00f3n que entr\u00f3 en vigencia en julio de 2020 ha sido tan perjudicial para los propietarios e identifica cu\u00e1les son los factores que vuelven al negocio pr\u00e1cticamente inviable.<\/p>\n
Para demostrarlo, el organismo cuantific\u00f3 el nivel que alcanza la carga tributaria dentro del valor de un alquiler, identificando los principales componentes. En segundo lugar, midi\u00f3 el nivel de rentabilidad actual que tiene el alquiler de una propiedad para sus due\u00f1os. Adem\u00e1s, present\u00f3 los resultados del impacto en la rentabilidad que tiene la realizaci\u00f3n de ajustes semestral y anual del valor del alquiler en un contexto inflacionario. Por \u00faltimo, analiz\u00f3 alternativas de pol\u00edtica que permitan aumentar la rentabilidad esperada y, por esa v\u00eda, la oferta de inmuebles para alquilar.<\/p>\n
Para poder ilustrar la realidad del sector, el estudio tom\u00f3 como referencia a dos casos de ejemplo. Uno es el de un propietario que tiene cinco inmuebles para alquilar, de un valor unitario de USD 40.000. La caracter\u00edstica es que este propietario genera ganancias solamente a trav\u00e9s del alquiler de estos inmuebles, tributando una al\u00edcuota efectiva del 16%.<\/p>\n
El segundo ejemplo es el de un propietario de cinco inmuebles para alquilar, de un valor unitario de USD 40.000, pero con la caracter\u00edstica distintiva de que tiene otros ingresos adem\u00e1s del generado por los alquileres, tributando una al\u00edcuota marginal del impuesto a las Ganancias del 35%.<\/p>\n
En ambos casos los inmuebles se alquilan a trav\u00e9s de un corredor inmobiliario que cobra un 10% de comisi\u00f3n sobre el valor del alquiler y el valor mensual de la renta es de $50.000.<\/p>\n
Ahora bien, ya teniendo claros los casos analizados, se puede pasar a detallar los resultados. En primer lugar, se debe tener en cuenta que los tributos que debe abonar un contribuyente responsable inscripto son b\u00e1sicamente seis: tasa municipal sobre el valor del alquiler, tasa municipal sobre el valor del inmueble, impuesto provincial a los ingresos brutos sobre el valor del alquiler, impuesto provincial sobre el valor del inmueble, impuesto nacional a los\u00a0Bienes Personales<\/b>\u00a0e impuesto nacional a las\u00a0Ganancias<\/b>. Se considera el caso de inmuebles con destino a vivienda, por lo cual no se cuantifica el\u00a0IVA<\/b>, por no estar alcanzada esa operatoria.<\/p>\n
En el primer ejemplo, el del propietario que vive solo del alquiler, la carga tributaria equivale al 30% del valor de la renta. El tributo m\u00e1s pesado es el impuesto a las Ganancias, que se lleva el 13% de lo que le queda al propietario despu\u00e9s de pagar la comisi\u00f3n a la inmobiliaria. Le siguen en importancia Bienes Personales (11%) y bastante m\u00e1s atr\u00e1s los Ingresos Brutos (3%). El resto de las cargas impositivas representa un 1% cada una.<\/p>\n
En el segundo caso, el del propietario que tiene otras fuentes de ingresos, la carga tributaria representa el 46% del valor total de la renta. La diferencia se atribuye al impuesto a las Ganancias, que tiene un peso del 30%. El resto de los impuestos tiene la misma participaci\u00f3n que el otro ejemplo mencionado.<\/p>\n
En el sector inmobiliario, la rentabilidad es igual al valor anual del alquiler dividido el valor del inmueble. \u201cAl ser un mercado muy dolarizado, se opta por trabajar con los valores en d\u00f3lares. Teniendo en cuenta el valor del\u00a0d\u00f3lar MEP<\/b>\u00a0a la fecha de realizaci\u00f3n del informe (05\/04\/2023) de $400, el valor mensual del alquiler de los dos casos descriptos equivale a USD 125, es decir que anualmente asciende a USD 1.500\u2033, indicaron desde el Iaraf.<\/p>\n
As\u00ed, dado un valor del inmueble de USD 40.000, la rentabilidad bruta anual de alquilar equivale a 3,75%. A esto hay que restarle la comisi\u00f3n inmobiliaria y los tributos (todos legalmente a cargo del propietario), obteniendo as\u00ed la rentabilidad bruta despu\u00e9s de la comisi\u00f3n en primer lugar y luego la rentabilidad neta para el propietario.<\/p>\n
De esta manera, la rentabilidad bruta despu\u00e9s de la comisi\u00f3n inmobiliaria para ambos casos es del 3,38% anual. La rentabilidad neta, por su parte, es del 2,27% para el propietario que solo vive de los alquileres y del 1,66% para el propietario que tiene otros ingresos.<\/p>\n
No obstante, se debe considerar que en la actualidad los contratos de alquiler para vivienda tienen una duraci\u00f3n de tres a\u00f1os y se ajustan anualmente, en base a la inflaci\u00f3n pasada. En la medida que exista inflaci\u00f3n, la \u00fanica manera de mantener constante el valor real del alquiler es que la renta se ajuste mensualmente en l\u00ednea con el\u00a0IPC<\/b>. De lo contrario, hay una p\u00e9rdida real a lo largo de los meses. Si el tipo de cambio se mueve igual que la inflaci\u00f3n, la p\u00e9rdida en d\u00f3lares es equivalente.<\/p>\n
Para medir el deterioro de la rentabilidad de acuerdo con el efecto inflacionario, el Iaraf tom\u00f3 como referencia tres escenarios posibles. El primero, con una inflaci\u00f3n mensual del 2%, arroja que al cabo de tres a\u00f1os, la rentabilidad del primer propietario disminuir\u00eda del 2,27% mencionado anteriormente, al 2,04%. En tanto, la ganancia del segundo propietario se reducir\u00eda del 1,66% al 1,49%.<\/p>\n
Con una inflaci\u00f3n del 4% mensual el margen de rentabilidad seguir\u00eda disminuyendo al 1,84% y al 1,35% respectivamente. En tanto, si la inflaci\u00f3n alcanza el 6% mensual -lo m\u00e1s parecido al escenario actual-, la rentabilidad anual del propietario que vive solo de alquileres se reduce al 1,68% y la del propietario que adem\u00e1s cuenta con otros ingresos, baja a apenas un 1,23%.<\/p>\n
En funci\u00f3n de esto, desde el Instituto Argentino de An\u00e1lisis Fiscal plantean que la inminente modificaci\u00f3n de la ley deber\u00eda permitir subas semestrales. De esa forma, aseguran, se reducir\u00eda mucho la p\u00e9rdida de rentabilidad producto de la inflaci\u00f3n. Adem\u00e1s, aseguran que una reducci\u00f3n de la carga impositiva har\u00eda mucho m\u00e1s atractivo el negocio y permitir\u00eda la recuperaci\u00f3n de la oferta del mercado, aunque advierten que la reducci\u00f3n deber\u00eda ser horizontal. \u201cSi se hicieran exenciones puntuales a algunos inmuebles espec\u00edficos, se generar\u00edan distorsiones entre los distintos tipos de contribuyentes\u201d, sostuvieron.<\/p>\n
Fuente: Infobae \/ Econom\u00eda \/ Fecha: 18 de abril de 2023.<\/p>\n
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