{"id":33343,"date":"2021-08-01T19:15:18","date_gmt":"2021-08-01T22:15:18","guid":{"rendered":"http:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/?p=33343"},"modified":"2021-08-01T19:15:18","modified_gmt":"2021-08-01T22:15:18","slug":"espana-comprar-para-alquilar-donde-es-mas-rentable","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/espana-comprar-para-alquilar-donde-es-mas-rentable\/","title":{"rendered":"Espa\u00f1a, Comprar para alquilar, \u00bfD\u00f3nde es m\u00e1s rentable?"},"content":{"rendered":"

INVERSI\u00d3N INMOBILIARIA<\/h2>\n

Conocer bien la zona y el mercado inmobiliario, cu\u00e1l es la demanda de alquiler real y ser consciente de los posibles riesgos determinar\u00e1 el \u00e9xito de la inversi\u00f3n.<\/h2>\n
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CARMEN FERN\u00c1NDEZ<\/p>\n<\/div>\n

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Antes de comprar una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler, los inversores deben tener en cuenta muchos aspectos. El principal factor a valorar es si esta operaci\u00f3n resultar\u00e1 lo bastante rentable como para embarcarse en ella.<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
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Para calcular la rentabilidad se debe considerar el importe de la vivienda, los gastos y los impuestos de la operaci\u00f3n, cu\u00e1l ser\u00e1 el coste del mantenimiento (impuestos como el impuesto sobre bienes inmuebles- IBI, el seguro de hogar y la cuota de comunidad), si se deben hacer reformas para mejorar su habitabilidad, as\u00ed como un c\u00e1lculo aproximado para determinar el precio por la que se podr\u00eda alquilar. Con todas estas cifras se puede calcular el beneficio mensual y la rentabilidad anual.<\/p>\n

Comparadas con otras inversiones como en ‘startups’, las inmobiliarias son m\u00e1s seguras. Un piso es un bien tangible, y si est\u00e1 en una buena zona hay m\u00e1s posibilidades de que se alquile\u201d<\/h2>\n

Carles Vergara\u00a0<\/span>Profesor y director del departamento de Direcci\u00f3n Financiera\u00a0 de IESE Business School<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Seg\u00fan un estudio del portal Idealista, la\u202f rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler \u202fha disminuido durante el \u00faltimo a\u00f1o hasta situarse en el 7,1% en el segundo trimestre de este a\u00f1o. En el mismo periodo de 2020, el retorno que ofrec\u00eda alquilar una vivienda se situaba en el 8,2%. Las oficinas en alquiler se mantienen como la inversi\u00f3n inmobiliaria m\u00e1s rentable con un 11%, seguida de los locales con un 9,4%. Seg\u00fan explica Carles Vergara, profesor y director del departamento de Direcci\u00f3n Financiera de IESE Business School, \u00abla rentabilidad del alquiler suele ser baja. Aunque tambi\u00e9n se debe pensar en la posibilidad de que suba de precio la vivienda en el futuro\u201d.<\/p>\n

La incertidumbre tambi\u00e9n influye en la decisi\u00f3n<\/p>\n

Los inversores que quieren comprar una vivienda para alquilarla deben valorar muchos condicionantes que tambi\u00e9n pueden influir en la rentabilidad final. \u201cUn aspecto a tener en cuenta es la regulaci\u00f3n: \u00bfQu\u00e9 pasa si ocupan la vivienda? Esta es una de las preocupaciones que m\u00e1s incertidumbre genera en el propietario. Asimismo, la limitaci\u00f3n del precio del alquiler tambi\u00e9n desincentiva este tipo de inversi\u00f3n\u00bb, comenta Vergara.<\/p>\n

Adem\u00e1s, hay otros aspectos relacionados con el mercado, como no poder alquilar el inmueble. \u201cEsto puede afectar por momentos a algunas zonas m\u00e1s residenciales\u201d, destaca el profesor de IESE Business School. \u00abActualmente, puede ocurrir como consecuencia de la incertidumbre generada por la COVID-19, pero tambi\u00e9n puede pasar que la vivienda no se alquile porque haya un exceso de oferta o porque el precio del alquiler no cumpla con lo que buscan los futuros inquilinos\u00bb, destaca el experto.<\/p>\n

A diferencia de otros pa\u00edses, comprar para alquilar no es algo tan habitual en Espa\u00f1a, destaca Vergara, sobre todo en el caso de los peque\u00f1os inversores. \u201cEn general, las personas compran una vivienda para protegerse contra las subidas de precios. Si fuese un mercado perfecto, la balanza entre alquilar y comprar estar\u00eda equilibrada. Los mercados anglosajones, por ejemplo, como el de Estados Unidos, son m\u00e1s din\u00e1micos y flexibles\u201d, a\u00f1ade.<\/p>\n

Las ciudades m\u00e1s y menos rentables<\/h2>\n

Los \u00faltimos datos ofrecidos por Idealista apuntan que, entre las ciudades espa\u00f1olas, Lleida es la que resulta m\u00e1s rentable (8,2%). Le siguen Murcia (8,1%), Huelva (7,5%), Almer\u00eda (6,9%) y Santa Cruz de Tenerife (6,8%). Sin embargo, las rentabilidades m\u00e1s bajas de Espa\u00f1a son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebasti\u00e1n (3,6%), Palma (4,3%), Barcelona (4,4%), A Coru\u00f1a (4,5%) y Madrid (4,6%).<\/p>\n

\u201cEn los barrios perif\u00e9ricos, los precios de compra son m\u00e1s bajos, pero los alquileres tambi\u00e9n lo son. Los fondos de inversi\u00f3n que buscan una mayor rentabilidad y menores riesgos solo se focalizan en la zona\u00a0prime\u00a0<\/i>\u2013residenciales y c\u00e9ntricas\u2013 y en las ciudades de Barcelona y Madrid\u201d, asegura Vergara.<\/p>\n

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Los inversores deben conocer muy bien c\u00f3mo funciona el mercado y qu\u00e9 enclaves despiertan mayor inter\u00e9s<\/p>\n

Getty Images\/iStockphoto<\/span><\/figcaption><\/figure>\n

\u201cEn las zonas de segunda residencia\u00a0la rentabilidad es muy baja y existe un mayor riesgo. Si la vivienda est\u00e1 ubicada en la costa, se alquila durante los dos o los tres meses de verano, lo que tiene que dar resultados positivos, ya que el inversor se juega todo el a\u00f1o en tan solo ese periodo. Y en la zona de monta\u00f1a ocurrir\u00eda lo mismo durante la temporada de esqu\u00ed\u201d, comenta el profesor y director del departamento de Direcci\u00f3n Financiera de IESE Business School.<\/p>\n

Lejos de la f\u00f3rmula general, el mercado inmobiliario cuenta con zonas concretas que pueden ofrecer una gran rentabilidad. Esto obliga a los inversores a que conozcan muy bien c\u00f3mo funciona el mercado y qu\u00e9 enclaves despiertan mayor inter\u00e9s. \u201cPuede ser que haya un edificio con alquileres en una zona cercana a una cala de la Costa Brava que pueda ser interesante para realizar una inversi\u00f3n. Otro ejemplo, en el Eixample barcelon\u00e9s, el precio cambia bruscamente dependiendo de la calle\u00bb, advierte Vergara.<\/p>\n

Una inversi\u00f3n inmobiliaria tiene riesgos, como la desocupaci\u00f3n, que bajen los precios o que se apruebe una nueva regulaci\u00f3n y que, por ejemplo, no se pueda alquilar la vivienda a turistas\u201d<\/h2>\n

Carles Vergara <\/span>Profesor y director del departamento de Direcci\u00f3n Financiera de IESE Business School<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Rentabilizar el alquiler de forma segura resulta complicado, ya que siempre implica ciertos riesgos. \u201cComparadas con otras inversiones como las que se pueden realizar en\u00a0startups<\/i>, por ejemplo, las inmobiliarias son m\u00e1s seguras. Un piso es un bien tangible, y si est\u00e1 en una buena zona hay m\u00e1s posibilidades de que se alquile\u00bb, afirma. \u201cUna inversi\u00f3n inmobiliaria tiene riesgos, como la desocupaci\u00f3n, que bajen los precios o que se apruebe una nueva regulaci\u00f3n y que, por ejemplo, no se pueda alquilar la vivienda\u201d, remarca Vergara.<\/p>\n

Los requisitos para una hipoteca de segunda residencia<\/h2>\n

A la hora de calcular la rentabilidad, tambi\u00e9n hay que tener en cuenta el coste mensual de financiar la compra de una vivienda. \u201cLo recomendable es no destinar m\u00e1s de una tercera parte de los ingresos mensuales al pago de la hipoteca. Si ya se dispone de una primera vivienda y se firma una hipoteca sobre la segunda, una persona que tenga ciertos ingresos pagar\u00e1 relativamente poco, por lo que, en principio, no tendr\u00e1 problemas para hacer frente a esta inversi\u00f3n. Sin embargo, siempre depender\u00e1 de la situaci\u00f3n personal\u201d, destaca.<\/p>\n

Mientras que en las hipotecas para primeras viviendas los bancos prestan habitualmente el 80% del valor de tasacion, en las segundas ofrecen entre el 60% y el 75%.\u202f Adem\u00e1s, los plazos de\u202famortizaci\u00f3n son m\u00e1s reducidos. A aquellos que piden su primera hipoteca suelen otorgarles plazos de hasta 30 a\u00f1os (en ocasiones, incluso de 40 a\u00f1os), pero cuando se trata de la segunda residencia apenas se alcanzan los 20 o los 25 a\u00f1os. Esto implica que se pagar\u00e1n intereses durante menos tiempo, lo que deriva en un aumento de las cuotas.<\/p>\n

Para poder hacer frente a la hipoteca de una segunda residencia es recomendable\u202ftener pagada la primera hipoteca\u202fantes de comenzar con la segunda y asegurarse de que\u202fla compra se puede realizar a largo plazo<\/h3>\n

El futuro inversor deber\u00e1 contar con un\u202fvolumen de ahorros mayor\u202fpara poder llevar a cabo la compra del inmueble, ya que el porcentaje de financiaci\u00f3n es menor.\u202fAdem\u00e1s, y aunque se paguen intereses durante menos tiempo, las cuotas mensuales son m\u00e1s elevadas, por lo que resulta de gran utilidad hacer una simulaci\u00f3n para conocer en detalle si se podr\u00e1 afrontar el reto con solvencia en el futuro. En cualquier caso, comprar para alquilar implica m\u00faltiples condicionantes para tomar una decisi\u00f3n final que marcar\u00e1 el futuro de las finanzas personales.<\/p>\n

Fuente<\/strong>: La Vanguardia \/ Econom\u00eda \/ Inversi\u00f3n Inmobiliaria\/ Fecha: 29\/07\/2021.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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