{"id":30251,"date":"2021-02-05T14:15:53","date_gmt":"2021-02-05T14:15:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/?p=30251"},"modified":"2021-02-05T14:15:53","modified_gmt":"2021-02-05T14:15:53","slug":"opinion-alquileres-congelados-un-giro-de-rosca-que-sumo-mas-lena-al-fuego","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/opinion-alquileres-congelados-un-giro-de-rosca-que-sumo-mas-lena-al-fuego\/","title":{"rendered":"Opini\u00f3n. Alquileres congelados, un \u201cgiro de rosca\u201d que sum\u00f3 m\u00e1s le\u00f1a al fuego.-"},"content":{"rendered":"<p><![CDATA[\n\n<p class=\"com-paragraph  --capital --twoxs\">Como si fuese una saga de Hollywood, el Gobierno Nacional hace una tercera entrega DNU 320\/2020, esta vez titulada DNU 66\/2021, donde a grandes rasgos se extiende por sesenta d\u00edas el vencimiento de alquileres vencidos, el congelamiento de alquileres y la suspensi\u00f3n de los desalojos, y cuya entrada en vigencia opera a partir del 1 de febrero de 2021 y hasta el 31 de marzo de 2021.<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\"><strong>La nueva entrega del Decreto fue tal vez una de las cuestiones m\u00e1s esperadas de la semana.\u00a0<\/strong>Mucho se habl\u00f3, pero el bolet\u00edn Oficial, d\u00eda tras d\u00eda no nos daba la noticia, sino hasta un d\u00eda antes del vencimiento del Decreto 766\/2020 (recordemos que fue aquel que prorrog\u00f3 en primera instancia el famoso DNU 320\/2020).<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">Esta reedici\u00f3n del tan cuestionado Decreto de Necesidad y Urgencia\u00a0<strong>tuvo un \u201cgiro de rosca\u201d y agreg\u00f3 m\u00e1s le\u00f1a al fuego<\/strong>, aunque no fue del todo sorpresa ya que fue mucho lo que se rumore\u00f3 d\u00edas previos.<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">Para comenzar, debemos decir que el DNU 320\/2020 realmente naci\u00f3 de dos necesidades: una era que la gente precisaba avizorar ciertas pautas claras de c\u00f3mo se iban a desarrollar los eventos en medio de un contexto completamente in\u00e9dito y fr\u00e1gil, y otra ante un Gobierno que no lograba cerrar acuerdos con bancos para obtener financiamiento a distintos sectores de la poblaci\u00f3n, por lo que sali\u00f3 a cazar en el zool\u00f3gico, e\u00a0<strong>impuso a los locadores la obligaci\u00f3n de financiar a sus inquilinos.\u00a0<\/strong>De yapa se pretendi\u00f3 que la falta de incremento (ya pactado) en los precios de los alquileres no trajese mayor inflaci\u00f3n a una econom\u00eda paralizada, ello en lugar de atacar la real causa de la inflaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">Esta medida pudo ser entendible \u2013aunque tambi\u00e9n criticable\u2013 durante los primeros meses de la cuarentena, es decir, durante la vigencia del DNU 320\/2020, pero ya\u00a0<strong>sus sucesivas pr\u00f3rrogas realmente provocaron grandes da\u00f1os al sector inmobiliario<\/strong>\u00a0y, como se vaticin\u00f3 hasta el cansancio, se termin\u00f3\u00a0<strong>perjudicando al sector que se intentaba proteger<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">En concreto, el nuevo DNU 66\/2021 dispone:<\/p>\n\n\n\n\n<ul class=\"com-unordered\">\n \t\n\n<li class=\"com-item\">Los alquileres que se encuentran alcanzados son: i) de inmuebles destinados a vivienda \u00fanica urbana o rural, ii) de habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares, iii) de inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias, iv) de inmuebles rurales destinados a peque\u00f1as producciones familiares y peque\u00f1as producciones agropecuarias, v) de inmuebles alquilados por personas adheridas al r\u00e9gimen de Monotributo, destinados a la prestaci\u00f3n de servicios, al comercio o a la industria, vi) de inmuebles alquilados por profesionales aut\u00f3nomos para el ejercicio de su profesi\u00f3n, vii) de inmuebles alquilados por Micro, Peque\u00f1as y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N\u00b0 24.467 y modificatorias, destinados a la prestaci\u00f3n de servicios, al comercio o a la industria, y viii) de inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Econom\u00eda Social (INAES).<\/li>\n\n\n<\/ul>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\"><em><u>Comentario<\/u><\/em><em>:\u00a0<\/em>Como cr\u00edtica seguimos sosteniendo que el universo de contratos que se encuentran comprendidos dentro del DNU es tan grande que genera injusticias, pero a su vez, inexplicablemente excluye a algunos que, entendemos, deber\u00edan poder acogerse.<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">Para ejemplificar mencionaremos dos casos: 1) el DNU beneficia a aquellos alquileres de\u00a0<strong>vivienda\u00a0<\/strong>de\u00a0<strong>$15.000<\/strong>\u00a0como as\u00ed tambi\u00e9n los de\u00a0<strong>$80.000<\/strong>\u00a0o m\u00e1s. Est\u00e1 claro que el poder adquisitivo y recursos econ\u00f3micos de cada inquilino en los casos mencionados es distinto. 2) el DNU excluye a los aut\u00f3nomos que ejerzan el comercio y la industria, lo que resulta inexplicable porque un almac\u00e9n o comercio de barrio que facture todas sus ventas muy probablemente sea aut\u00f3nomo, con lo cual no puede acogerse al DNU, mientras s\u00ed lo puede hacer un profesional que tiene menores costos. \u00bfCu\u00e1l es el mensaje que nos quiere dejar el Gobierno en cuanto al pago de impuestos y cargas tributarias?<\/p>\n\n\n\n\n<ul class=\"com-unordered\">\n \t\n\n<li class=\"com-item\">Prorrogar hasta el\u00a0<b>31 de marzo de 2021<\/b>\u00a0la suspensi\u00f3n de la ejecuci\u00f3n de las\u00a0<b>sentencias judiciales de desalojo por la causal de falta de pago<\/b>\u00a0de aquellos inmuebles alcanzados por el Decreto.<\/li>\n\n\n<\/ul>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\"><em><u>Comentario<\/u><\/em><em>:<\/em>\u00a0En aquellos contratos que se encuentran impactados por los alcances del DNU no se podr\u00e1 materializar la sentencia de desalojo que se hubiese obtenido. Es decir, se podr\u00e1n iniciar acciones de desalojo, pero llegado el momento de hacer efectiva la sentencia, la misma quedar\u00e1 suspendida hasta el vencimiento del decreto. Por el contrario, se pueden iniciar y ejecutar aquellos desalojos que no est\u00e9n vinculados con la causal de falta de pago ni con el vencimiento de alquiler.<\/p>\n\n\n\n\n<ul class=\"com-unordered\">\n \t\n\n<li class=\"com-item\">Prorrogar hasta el\u00a0<b>31 de marzo de 2021<\/b>\u00a0el\u00a0<b>plazo de vigencia de los contratos<\/b>\u00a0que hubiesen tenido fecha de vencimiento entre el 20 de marzo de 2020 y de aquellos contratos cuyo vencimiento opere antes del 31 de marzo de 2021.<\/li>\n\n\n<\/ul>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\"><em><u>Comentario<\/u><\/em><em>:<\/em>\u00a0Se prorrogan aquellos contratos locativos que vencieron a partir del 20 de marzo de 2020 y aquellos que venzan antes del 31 de marzo de 2021.<\/p>\n\n\n\n\n<ul class=\"com-unordered\">\n \t\n\n<li class=\"com-item\">Prorrogar hasta el\u00a0<b>31 de marzo de 2021<\/b>\u00a0el\u00a0<b>congelamiento de los precios de los alquileres<\/b>\u00a0de aquellos inmuebles que se encuentren comprendidos dentro de los alcances de este DNU, no pudiendo materializarse los aumentos que contractualmente hab\u00edan pactado aplicar a partir del mes de marzo de 2020.<\/li>\n\n\n<\/ul>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\"><em><u>Comentario<\/u><\/em><em>:<\/em>\u00a0Se extiende el congelamiento de los alquileres, manteni\u00e9ndose exigible el precio vigente al mes de marzo de 2020. La diferencia de precio generada por los aumentos ser\u00e1 abonada a partir del mes de abril de 2021 en un m\u00ednimo de 3 cuotas y un m\u00e1ximo de 12 cuotas mensuales, iguales y consecutivas.<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">De esta manera se sigue postergando el cobro de aquellas deudas que se fueron generando a partir de marzo de 2020 por la diferencia de precio, con el riesgo de que el inquilino se vea abrumado al final del camino con una deuda impagable, perjudicando muy probablemente en su desgracia, tanto al fiador como al locador.<\/p>\n\n\n\n\n<ul class=\"com-unordered\">\n \t\n\n<li class=\"com-item\">Se extienden las\u00a0<b>fianzas<\/b>\u00a0de aquellos contratos que se encuentren locativos alcanzados por el DNU.<\/li>\n\n\n<\/ul>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\"><em><u>Comentario<\/u><\/em><em>:<\/em>\u00a0Nuevamente los fiadores se ven arrastrados en una\u00a0<strong>extensi\u00f3n involuntaria de la fianza<\/strong>, gener\u00e1ndole un mayor riesgo y compromiso al que originalmente tuvo en miras al momento de garantizar el cumplimiento del contrato.<\/p>\n\n\n\n\n<ul class=\"com-unordered\">\n \t\n\n<li class=\"com-item\">Las deudas por falta de diferencia de precio se podr\u00e1n abonar en un\u00a0<b>m\u00ednimo de 3 y en un m\u00e1ximo de<\/b>\u00a0<b>12 cuotas<\/b>, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de abril de 2021. No se contempla ning\u00fan tipo de actualizaci\u00f3n ni intereses, lo cual, ante le enorme inflaci\u00f3n proyectada cercana al 45%, provocar\u00e1 un grave perjuicio al locador.<\/li>\n\n\n<\/ul>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\"><em><u>Comentario<\/u><\/em><em>:<\/em>\u00a0Nos remitimos a la explicaci\u00f3n brindada dos puntos m\u00e1s arriba.<\/p>\n\n\n\n\n<ul class=\"com-unordered\">\n \t\n\n<li class=\"com-item\">Las deudas derivadas de la\u00a0<b>falta de pago<\/b>, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, que pudieran generarse hasta el 31 de marzo del a\u00f1o en curso, deber\u00e1n abonarse en al menos\u00a0<b>3 cuotas y como m\u00e1ximo en 12 cuotas<\/b>, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de abril de 2021.<\/li>\n\n\n<\/ul>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">A los montos adeudados podr\u00e1n aplicarse\u00a0<strong>intereses compensatorios<\/strong>, los que no podr\u00e1n exceder la tasa de inter\u00e9s para plazos fijos en pesos a treinta (30) d\u00edas, que paga el Banco de la Naci\u00f3n Argentina.<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\"><em><u>Comentario<\/u><\/em><em>:<\/em>\u00a0Se contin\u00faa postergando el pago de las deudas por falta de pago de las obligaciones contractuales del locatario, siendo exigible la primera cuota a partir del mes de abril de 2021. Recordemos que ahora el monto adeudado podr\u00e1 abonarse en\u00a0<strong>un m\u00ednimo de<\/strong>\u00a0<strong>3 y un m\u00e1ximo de 12 cuotas mensuales<\/strong>, iguales y consecutivas, con un inter\u00e9s que no puede superar la tasa de inter\u00e9s para plazos fijos en pesos a 30 d\u00edas que paga el Banco de la Naci\u00f3n Argentina, generando perjuicio al locador, ya que la inflaci\u00f3n supera ampliamente dicha tasa.<\/p>\n\n\n\n\n<ul class=\"com-unordered\">\n \t\n\n<li class=\"com-item\">Hasta el 30 de septiembre de 2021 la mediaci\u00f3n prejudicial en los procesos de ejecuci\u00f3n y de desalojo resulta obligatoria y se incentiva la aplicaci\u00f3n del\u00a0<b>esfuerzo compartido<\/b>\u00a0para dirimir en dicha instancia las cuestiones que se vinculen con el decreto.<\/li>\n\n\n<\/ul>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\"><em><u>Comentario<\/u><\/em><em>:<\/em>\u00a0La mediaci\u00f3n ser\u00e1 de car\u00e1cter obligatorio en todos los procesos de ejecuci\u00f3n y de desalojo que se inicien hasta el 30 de septiembre de 2021.<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">A su vez, se promueve la aplicaci\u00f3n del esfuerzo compartido para resolver en mediaci\u00f3n aquellas cuestiones derivadas de los desalojos y\/o deudas generadas en el marco de relaciones locativas, lo que potencialmente generar\u00e1 una falta de cumplimiento en las obligaciones de los locatarios, ya que el esfuerzo compartido importa que el locador haga concesiones (l\u00e9ase quitas) en favor del locatario, con tal de que \u00e9ste pague cierta parte de la deuda.<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">Al igual que el Decreto 766\/2020, ninguna menci\u00f3n se ha hecho a la reglamentaci\u00f3n del tr\u00e1mite de invocaci\u00f3n y demostraci\u00f3n de vulnerabilidad del locador que contempla el art. del DNU 320\/2020, como \u00fanico mecanismo de defensa que tiene el locador frente al inquilino que intenta valerse del congelamiento de los alquileres, lo que deja en una delicada situaci\u00f3n a aquellos locadores que dependan del canon convenido en el contrato de locaci\u00f3n para cubrir sus necesidades b\u00e1sicas o las de su grupo familiar primario y conviviente. Esta falta de reglamentaci\u00f3n, realizada adrede, que imposibilita la prueba de la misma, vulnera la garant\u00eda constitucional de igualdad ante la ley (art. 16 Constituci\u00f3n Nacional)<\/p>\n\n\n\n\n<h2 class=\"com-title --l\">La realidad supera a la ficci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">Ciertamente, estas medidas trajeron una gran presi\u00f3n sobre los precios de los nuevos contratos de alquiler de inmuebles que se encontraban desocupados, lo que fue percibido por inquilinos que, r\u00e1pidamente se comunicaron con locadores para anticiparles su voluntad de pagar los incrementos pactados en forma inmediata o cuando mejore su fortuna, pero\u00a0<strong>sin acogerse a los plazos del DNU.<\/strong>\u00a0En ese contexto,\u00a0<strong>se han celebrado numerosas prorrogas contractuales<\/strong>, demostrando los inquilinos que tambi\u00e9n comprenden que el locador vive de los ingresos que le genera el alquiler.<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">Por su parte, los locadores tambi\u00e9n mostraron que no son los \u201cvampiros\u201d que el Gobierno pretende que los locatarios vean, puesto que una gran mayor\u00eda de alquileres comerciales e industriales que se vieron afectados,\u00a0<strong>locadores y locatarios acordaron nuevos precios e incluso quitas<\/strong>, todo ello por fuera de lo que establecen estos DNU.<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">Algo parecido pas\u00f3 con los alquileres de vivienda, en los\u00a0<strong>cuales los locadores dieron facilidades de pago e incluso quitas a sus inquilinos<\/strong>\u00a0<strong>cumplidores<\/strong>\u00a0que se vieron afectados.<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">Sin embargo, como pasa siempre, hubo\u00a0<strong>muchos que se aprovecharon de la situaci\u00f3n<\/strong>, vi\u00e9ndose casos de inquilinos que no encontr\u00e1ndose tan afectados por la crisis, puesto que mantuvieron sus ingresos, igualmente decidieron acogerse al DNU, provocando perjuicio en sus locadores.<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">Recordemos que los locadores, en su gran mayor\u00eda son personas que tienen una o dos propiedades destinadas a alquiler, las cuales fueron heredadas o adquiridas luego de a\u00f1os de trabajo, y que adem\u00e1s son personas que viven en el pa\u00eds, es decir, que\u00a0<strong>sufren los mismos avatares econ\u00f3micos que sus locatarios y que en muchos casos su econom\u00eda diaria depende en gran medida de los ingresos que le generen la renta de los inmuebles<\/strong>. No estamos frente a grandes empresarios inmobiliarios que tienen el monopolio de los inmuebles y se aprovechan de la situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n de sus inquilinos, como ocurre en otros pa\u00edses.<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">Por ello, medidas de este calibre deben ser tomadas con mucha delicadeza y con una buena lectura de los tiempos. Est\u00e1 claro que ninguno de estos par\u00e1metros respet\u00f3 el Poder Ejecutivo, ya que el DNU 66\/2021 viene a implementarse (extenderse) a destiempo, porque la econom\u00eda se encuentra muy complicada para todos y, con poca delicadeza luego que los impuestos en general (inmobiliario, bienes personales, monotributo, etc.) han sufrido un gran incremento que afecta tanto a los locadores como a los locatarios.<\/p>\n\n\n\n\n<p class=\"com-paragraph   --twoxs\">Este DNU en tiempos en que los mensajes pol\u00edticos hablan de igualar (obviamente para abajo) ya que se denosta a la meritocracia, parece equilibrado -en forma negativa-,\u00a0<strong>perjudicando a ambas partes.<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n<div class=\"row FirmaAutor\">\n\n\n<div class=\"col-12\">\n\n<section class=\"mod-autor\">\n\n\n<div class=\"container-text\">\n\n\n<div class=\"container-firma\"><span class=\"com-text --autor\">Enrique Abatti y <\/span><span class=\"com-text --autor\">Enrique Abatti (h)<\/span><\/div>\n\n\n\n\n<div><\/div>\n\n\n\n\n<div>Fuente: La Nacion \/ Casas y departamentos \/ Opinion \/ Fecha 3 de febrero de\u00a0 2021.-<\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n<\/section>\n\n<\/div>\n\n\n<\/div>\n\n]]>    \t<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Como si fuese una saga de Hollywood, el Gobierno Nacional hace una tercera entrega DNU 320\/2020, esta vez titulada DNU 66\/2021, donde a grandes rasgos [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":29545,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"class_list":["post-30251","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-noticias"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/30251","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=30251"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/30251\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/29545"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=30251"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=30251"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=30251"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}