{"id":28865,"date":"2020-11-04T12:18:25","date_gmt":"2020-11-04T12:18:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/?p=28865"},"modified":"2020-11-04T12:18:25","modified_gmt":"2020-11-04T12:18:25","slug":"que-pasara-con-los-creditos-uva-cuando-termine-el-congelamiento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/que-pasara-con-los-creditos-uva-cuando-termine-el-congelamiento\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 pasar\u00e1 con los cr\u00e9ditos UVA cuando termine el congelamiento?"},"content":{"rendered":"

Los deudores mantienen su preocupaci\u00f3n por el mecanismo que el Gobierno propuso para la salida del congelamiento ya que las cuotas de los cr\u00e9ditos podr\u00edan acumular un salto superior al 160% en 18 meses. El nuevo proyecto de ley que se envi\u00f3 al Congreso podr\u00eda brindar una soluci\u00f3n a futuro.<\/h2>\n\n\n\n\n

\n\n\n
Por Santiago Reina<\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\nSin una soluci\u00f3n, las cuotas de los cr\u00e9ditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo).<\/b>\nLos deudores por los cr\u00e9ditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) mantienen su preocupaci\u00f3n por el mecanismo que el Gobierno propuso para realizar una salida ordenada del congelamiento de las cuotas<\/b>\u00a0ya que, seg\u00fan c\u00e1lculos de especialistas, los pagos acumulados podr\u00edan aumentar muy por encima de los ingresos durante el per\u00edodo de \u00abconvergencia\u00bb. El nuevo proyecto de ley que se envi\u00f3 al Congreso, que establece un cambio en la indexaci\u00f3n y la creaci\u00f3n de un fondo de \u201ccompensaci\u00f3n\u201d, podr\u00eda brindar soluciones a mediano y largo plazo pero no para estos 18 meses.\nA trav\u00e9s del decreto 316, el Poder Ejecutivo decidi\u00f3 extender nuevamente el congelamiento de los pagos, hasta enero del a\u00f1o que viene. A partir de all\u00ed, de acuerdo a la norma, se preparar\u00e1 un\u00a0esquema de ajustes que finalizar\u00e1 en julio de 2022<\/strong>, con el objetivo de evitar saltos abruptos en poco tiempo. Para que esto ocurra, el Estado va a calcular todo el atraso de las cuotas y dividir\u00e1 dicho desfase en 18 partes, que pasar\u00e1n a ser la base de las nuevas cuotas; las mismas aumentar\u00e1n en funci\u00f3n de la inflaci\u00f3n de cada mes m\u00e1s un adicional para \u201cconverger\u201d.\nSeg\u00fan c\u00e1lculos realizados por el economista especializado en pol\u00edticas para la vivienda<\/strong>,\u00a0Federico Gonz\u00e1lez Rouco<\/strong>, en funci\u00f3n de la inflaci\u00f3n esperada por los participantes del \u00faltimo Relevamiento de Expectativas de Mercado (45,7% para 2021 y 35,7% para 2022) y del atraso estimado,\u00a0las cuotas exhibir\u00edan un incremento del 163% durante este a\u00f1o y medio<\/strong>. Frente a estos n\u00fameros, el analista advirti\u00f3 a \u00c1mbito que \u201cahora s\u00ed va a haber un problema de mora\u201d, una situaci\u00f3n que hasta el nuevo congelamiento por la pandemia no despertaba alarmas ya que menos del 1% de los pasivos se encontraban en situaci\u00f3n irregular.\nMarcelo Mercere<\/strong>, abogado representante del colectivo\u00a0Hipotecados UVA<\/strong>, expres\u00f3 su preocupaci\u00f3n por la puerta de salida que ofrece el Gobierno ya que \u201ctodo el peso termina cayendo sobre los hipotecados\u201d y \u201cse puede convertir en una bomba de tiempo\u00a0<\/strong>y hacer inviable el pago de las cuotas.\u201d. El profesional aclar\u00f3 que el escenario se agrava si se tiene en cuenta que, durante la pandemia, los deudores sufrieron p\u00e9rdida del empleo de alg\u00fan miembro de la pareja, suspensiones y merma importante en la facturaci\u00f3n de monotributistas y aut\u00f3nomos, al igual que el resto de los trabajadores del pa\u00eds.\nEn esta ocasi\u00f3n, de manera distinta a lo que se hab\u00eda dictado en el anterior congelamiento, la diferencia entre lo que los deudores deber\u00edan haber pagado y lo que efectivamente pagaron durante la vigencia de las medidas tomadas por la pandemia, no se abonar\u00e1 en cuotas a partir de febrero sino que se pasar\u00e1 a UVA y se capitalizar\u00e1 al final de la vida del cr\u00e9dito, como si fuese una extensi\u00f3n de plazos sin inter\u00e9s. Algo parecido ocurrir\u00e1 para las deudas por faltas de pago, aunque en este caso s\u00ed podr\u00e1n existir intereses compensatorios.\nParalelamente, el decreto habilitar\u00e1 la creaci\u00f3n de un mecanismo de reconfiguraci\u00f3n de la cuota en caso de que la misma represente un monto superior al 35% de los ingresos del deudor.\n\n\n

Una posible soluci\u00f3n a futuro<\/h2>\n\n\nHace dos semanas, el Gobierno envi\u00f3 a la C\u00e1mara de Diputados un\u00a0proyecto de ley\u00a0<\/strong>que propone que el ajuste de las cuotas de los cr\u00e9ditos se realice en funci\u00f3n del coeficiente\u00a0Hog.Ar<\/strong>, que es calculado con base en el\u00a0Coeficiente de Variaci\u00f3n Salarial (CVS)<\/strong>\u00a0y ya est\u00e1 siendo utilizado para los cr\u00e9ditos Procrear.\nEl punto destacado de esta iniciativa, en relaci\u00f3n a los cr\u00e9ditos UVA, es que sugiere la creaci\u00f3n de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoci\u00f3n (FFCP), a trav\u00e9s del cual se cubrir\u00edan las diferencias en caso de descalces entre inflaci\u00f3n y salarios. Su aprobaci\u00f3n podr\u00eda significar una buena noticia para los hipotecados en el futuro pero no para el per\u00edodo de convergencia que establece un esquema de pago para lo que ya sucedi\u00f3 en el pasado.<\/strong>\nRouco se declara \u201cfan\u201d del fondo debido a la certidumbre que le dar\u00eda a la gente y a la robustez que le imprimir\u00eda al mercado de cr\u00e9ditos a la salida de la crisis, cuando caiga el valor del metro cuadrado y\/o suban los salarios en d\u00f3lares. Si bien no est\u00e1 definido el mecanismo, para el economista\u00a0la mejor alternativa, y la m\u00e1s f\u00e1cil, implicar\u00eda que los deudores paguen una cuota ajustada por salarios y que el fondo cubra las diferencias con la inflaci\u00f3n mes a mes, \u201cya sean por arriba o por abajo\u201d<\/strong>. Es decir: si los salarios crecen m\u00e1s que los precios, se compensar\u00eda a los deudores y, en caso contrario, se har\u00eda lo mismo con los bancos.\nSi se aprueba la ley, el FFCP ser\u00eda administrado por una empresa con representantes del Estado nacional y se conformar\u00eda con una porci\u00f3n de la cuota de los cr\u00e9ditos hipotecarios, con aportes de bancos que participen en el otorgamiento de este tipo de financiamiento, con un aporte inicial del Tesoro y con la misma rentabilidad que obtenga el propio fondo a partir de, por ejemplo, inversiones en obligaciones negociables de empresas constructoras.\n\u201cCon una\u00a0inversi\u00f3n estatal inicial de $1.000 millones\u00a0<\/strong>que, en t\u00e9rminos macro es nada, ten\u00e9s cubierto el fondo. Ese dinero despu\u00e9s lo puede ir recuperando, es autosustentable\u201d, asegur\u00f3 Rouco en funci\u00f3n de estimaciones realizadas hace algunos meses. En cuanto al porcentaje de la cuota de los pr\u00e9stamos, el economista asever\u00f3 que \u201csiendo muy prudente, con una\u00a0prima equivalente al 1,5%\u00a0<\/strong>alcanzar\u00eda para financiar el fondo\u201d. \u201cEs algo que se puede hacer. Con esa prima podr\u00edas tener cubiertos a los nuevos deudores.\u00a0Con los deudores antiguos, el problema es que tendr\u00edas que cambiar los contratos<\/strong>\u201d, agreg\u00f3.\nAl respecto,\u00a0Mercere afirm\u00f3 que \u201cse pueden explorar caminos para modificar los contratos\u201d<\/strong>\u00a0dependiendo de la \u201cvoluntad pol\u00edtica\u201d. \u201cExisten antecedentes en ese sentido, como lo fue la salida de la convertibilidad, cuando las hipotecas estaban dolarizadas\u201d, record\u00f3.\nDe todos modos, los hipotecados no creen que el proyecto de ley sea la respuesta adecuada a sus demandas, ya que \u201cmantiene la indexaci\u00f3n\u201d<\/strong>. \u201cEs necesario que las hipotecas est\u00e9n vinculadas a los ingresos de los tomadores y se evite el descalce entre ingresos y cuotas\u201d, sostienen. Por su parte, Rouco afirma que el relevamiento de los ingresos de cada uno de los deudores es una tarea \u201cque nadie quiere hacer\u201d y que la desindexaci\u00f3n quitar\u00eda incentivos para desarrollar un mercado de cr\u00e9ditos por fuera del Procrear.\nCabe recordar que, seg\u00fan Hipotecados UVA, una deuda de $2 millones en diciembre de 2017, que equival\u00eda a 37 ingresos, en agosto de este a\u00f1o pas\u00f3 a ser de $5,1 millones, lo cual representa un pasivo igual a 44 ingresos.\nDesde el Ministerio de Desarrollo Territorial y H\u00e1bitat prometieron una inminente convocatoria a una mesa t\u00e9cnica con los tenedores de los pr\u00e9stamos para discutir la salida del congelamiento, aunque todav\u00eda no hubo avances.<\/strong>\n\n\n

Breve repaso hist\u00f3rico de los cr\u00e9ditos UVA<\/h2>\n\n\nLos cr\u00e9ditos UVA nacieron en 2016, bajo la premisa de que las cuotas sean accesibles, similares a las de un alquiler, y bajo la proyecci\u00f3n de una inflaci\u00f3n a la baja. Sin embargo, a partir de la crisis de balanza de pagos y las sucesivas devaluaciones entre 2018 y 2019, el \u00edndice de precios se dispar\u00f3, al mismo tiempo que los salarios quedaron rezagados, lo cual signific\u00f3 una fuerte p\u00e9rdida de poder adquisitivo por parte de sectores medios.\nEn ese marco, tras los reiterados reclamos de los hipotecados, el Gobierno de Macri decidi\u00f3 congelar las cuotas en agosto de 2019. Luego de un leve ajuste en febrero y marzo, la gesti\u00f3n de Alberto Fern\u00e1ndez volvi\u00f3 a suspender los aumentos con la llegada de la pandemia de Covid-19.\nDatos de comienzos de a\u00f1o indicaron que eran 105.000 los deudores hipotecarios UVA, la gran mayor\u00eda con pr\u00e9stamos de hasta 120.000 UVA (1.000 UVA equivalen al valor de la construcci\u00f3n de un metro cuadrado modelo), lo cual hoy significa un monto superior a $7 millones y cercano a los u$s50.000, tomando un tipo de cambio a $150.]]> \t<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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