{"id":26551,"date":"2020-06-13T13:59:55","date_gmt":"2020-06-13T13:59:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/?p=26551"},"modified":"2020-06-13T13:59:55","modified_gmt":"2020-06-13T13:59:55","slug":"yrigoyen-peron-y-fernandez-que-ensena-la-historia-sobre-la-regulacion-de-alquileres","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/yrigoyen-peron-y-fernandez-que-ensena-la-historia-sobre-la-regulacion-de-alquileres\/","title":{"rendered":"Yrigoyen, Per\u00f3n y Fern\u00e1ndez. Qu\u00e9 ense\u00f1a la historia sobre la regulaci\u00f3n de alquileres.-"},"content":{"rendered":"

Quiz\u00e1s sin saberlo, Alberto Fern\u00e1ndez\u00a0<\/b>ya tiene algo en com\u00fan con\u00a0Hip\u00f3lito Yrigoyen\u00a0<\/b>y\u00a0Juan Domingo Per\u00f3n.\u00a0<\/b>Aunque pocos lo recuerdan, los dos \u00faltimos\u00a0congelaron y regularon\u00a0<\/b>a su manera los\u00a0alquileres\u00a0<\/b>por\u00a0circunstancias excepcionales\u00a0<\/b>, algo en lo que incurri\u00f3 el gobierno del Frente de Todos con el\u00a0DNU 320\/2020\u00a0<\/a>por la cuarentena por el Covid-19 y la s<\/a>ancion de una nueva ley. A esta altura, vale la pena preguntarse: \u00bfqu\u00e9 ense\u00f1anzas deja la historia compuesta por m\u00e1s de 100 a\u00f1os de intervenciones sobre la vivienda?<\/p>\n\n\nLa\u00a0primera ley\u00a0<\/b>que introdujo en forma clara los conceptos de derecho a la vivienda, emergencia locativa y la facultad del Estado para intervenir en un contrato de derecho privado, apart\u00e1ndose de lo estipulado por el C\u00f3digo Civil fue la\u00a011.157, sancionada durante la presidencia de Yrigoyen, en 1921.<\/b>\nDesde entonces hubo m\u00e1s de 100 intervenciones estatales en el mercado de los alquileres,\u00a0<\/b>en forma de leyes, decretos, resoluciones y circulares, seg\u00fan recopil\u00f3 el economista Juan Carlos de Pablo, hasta 1995. Pero, de acuerdo con distintos analistas, incluido de Pablo, la catarata de normas m\u00e1s nociva para el mercado fue la que arranc\u00f3 con el decreto 1580, durante el golpe del 43, y se extendi\u00f3 hasta 1976.\n\n\n

La primera ley de alquileres<\/h2>\n\n\nProducto de la gran ola de inmigraci\u00f3n europea a la Argentina\u00a0entre 1855 y 1914, la poblaci\u00f3n de la ciudad de Buenos Aires tuvo un boom y se multiplic\u00f3 por 17.\u00a0<\/b>Los habitantes pasaron de 92.709 a 1.576.597,\u00a0lo que hizo que las viviendas en alquiler escasearan y los precios aumentaran.\u00a0<\/b>Todo fue peor con la ca\u00edda de la importaci\u00f3n de insumos para la construcci\u00f3n por la Primera Guerra Mundial.\n\n\n
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Con este tel\u00f3n de fondo, la ley retrotrajo los valores de los alquileres a los vigentes en 1920, prohibi\u00f3 aumentar por dos a\u00f1os y limit\u00f3 los desalojos.\u00a0<\/b>Sin embargo, esta primera legislaci\u00f3n tuvo una\u00a0virtud para los propietarios,\u00a0<\/b>seg\u00fan explic\u00f3 el presidente de la C\u00e1mara de la Vivienda y Equipamiento Urbano de la Rep\u00fablica Argentina (Cavera), Ricardo Andino:\u00a0el plazo de excepci\u00f3n al C\u00f3digo Civil era corto y el problema de la locaci\u00f3n no era imputable a los locadores, sino a circunstancias objetivas.<\/b><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\nPero estas caracter\u00edsticas de la primera ley de alquileres no se vieron reflejadas en las que siguieron.\n\n\n

La regulaci\u00f3n del alquiler en la d\u00e9cada del `40<\/h2>\n\n\nDespu\u00e9s de la crisis del `29 y el fin de la inmigraci\u00f3n europea, comenzaron en la Argentina las migraciones internas hacia Buenos Aires que ocasionaron, de acuerdo con Andino, dos fen\u00f3menos simult\u00e1neos en la d\u00e9cada del `40: la pr\u00e1ctica desaparici\u00f3n de las viviendas para alquilar y el crecimiento de los asentamientos de emergencia.\n\u00abUn efecto no deseado de la intervenci\u00f3n estatal en materia de locaciones urbanas es el crecimiento desmesurado y exponencial de las viviendas informales y as\u00ed ocurri\u00f3 con la legislaci\u00f3n de emergencia que constituy\u00f3 la segunda y m\u00e1s profunda y extendida ola de intervencionismo en la materia\u00bb, asegur\u00f3.\nTodo comenz\u00f3 con el\u00a0decreto 1580,\u00a0<\/b>dictado el 29 de junio de\u00a01943,\u00a0<\/b>25 d\u00edas despu\u00e9s del golpe militar.\u00a0Dispuso una rebaja de los alquileres con una tabla que iba del 5% al 20% para los m\u00e1s bajos, extendi\u00f3 el plazo de locaci\u00f3n convenido en los contratos y congel\u00f3 las demandas de desalojo por falta de pago\u00a0<\/b>\u00abatendiendo a reclamos impostergables frente a problemas creados por la Segunda Guerra Mundial\u00bb, si bien el \u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC) de 1943 fue negativo (-3,3%) y la demanda de mano de obra era excepcional.\nEl decreto 1580 fue prorrogado por el 29.716\/45 y ambos ratificados y extendidos por medio de la ley 12.886 de 1946, que fue perfeccionada con la 13.581 de 1949, que dispon\u00eda un congelamiento de los alquileres por el que no se pod\u00eda cobrar mayor valor al convenido originalmente en el contrato y alteraba los plazos acordados fijando un plazo m\u00ednimo de 3 a\u00f1os.<\/b>\n\u00abAlguien deb\u00eda pagar la fiesta, ya que los aumentos del IPC en esos a\u00f1os fueron del 3,9%, en 1944; 22,6%, en 1945; 18,7% en 1946; 14,9%, en 1947; 18,8%, en 1948; y 33,7%, en 1949\u00bb, detall\u00f3\u00a0Andino\u00a0<\/b>y dijo que, como consecuencia de esto,\u00a0\u00abpara fines de los `50 no s\u00f3lo desapareci\u00f3 la oferta de viviendas en alquiler, sino que sus propietarios aprovecharon la sanci\u00f3n de la Ley de Propiedad Horizontal para desprenderse de los inmuebles\u00bb.<\/b>\nEn el mismo sentido opin\u00f3 el economista especializado en vivienda Federico\u00a0Gonz\u00e1lez Rouco.\u00a0<\/b>\u00abEntre 1943 y 1950, el costo de vida aument\u00f3 m\u00e1s del 100%, el salario por hora de un obrero, un 244%, y el valor de los alquileres, un 30%. La consecuencia directa y autom\u00e1tica de esto es que dej\u00f3 de ser rentable ofrecer un inmueble en el mercado de alquileres, los propietarios los retiraron\u00a0<\/b>y\u00a0el problema habitacional fue cada vez mayor\u00bb,\u00a0<\/b>asever\u00f3.\nFrente a esto, Gonz\u00e1lez Rouco dijo que el Gobierno ofreci\u00f3 cr\u00e9ditos a trav\u00e9s del Banco Hipotecario Nacional para comprar lotes y construir, aunque no ten\u00edan la infraestructura b\u00e1sica necesaria. Otra alternativa fue la instalaci\u00f3n en asentamientos informales, \u00abque comenzaron a ser cada vez m\u00e1s relevantes como destino habitacional\u00bb, agreg\u00f3.\n\n\n

La normalizaci\u00f3n de las locaciones urbanas<\/h2>\n\n\nOtro gobierno militar promulg\u00f3 una\u00a0ley de\u00a0<\/b>normalizaci\u00f3n de las locaciones urbanas,\u00a0<\/b>la\u00a021.342,\u00a0<\/b>en\u00a01976.\u00a0<\/b>Hab\u00edan pasado\u00a033 a\u00f1os\u00a0<\/b>durante los cuales no se incentiv\u00f3 la construcci\u00f3n de viviendas para alquiler y\u00a0cay\u00f3 la oferta.<\/b>\nEn 1947, las viviendas que estaban ocupadas por inquilinos en la ciudad de Buenos Aires representaban el 82,44% del total; en 1960, el 54,4%;\u00a0<\/b>y, en 2001, el 22,20%, seg\u00fan los censos nacionales de esos respectivos a\u00f1os.\n\u00abLa historia argentina referida al congelamiento de los alquileres y sus consecuencias, es una historia prolongada: dur\u00f3 m\u00e1s de tres d\u00e9cadas, a partir de Juan Domingo Per\u00f3n, y todav\u00eda hoy estamos pagando los precios. Es f\u00e1cil congelar, la cuesti\u00f3n es que nunca aparecen las circunstancias para descongelar hasta que todo vuela por el aire\u00a0\u00bfPor qu\u00e9, en la Argentina, coexisten tantas familias con problemas de vivienda, con inmuebles vac\u00edos, que podr\u00edan darse en alquiler? Por iniciativas como esta\u00bb,\u00a0<\/b>opin\u00f3\u00a0de Pablo.<\/b>\nSi bien la 21.342 tuvo pretensiones de instalar un fin de ciclo, en\u00a01984,\u00a0<\/b>la\u00a0ley 23.091\u00a0<\/b>prohibi\u00f3 actualizar los valores de alquiler con un \u00edndice distinto al oficial: un promedio del IPC y el de salarios, en partes iguales, rebajado en un 20%. Luego la\u00a023.680,\u00a0<\/b>de\u00a01989,\u00a0<\/b>intent\u00f3 cumplir con la manda de la 21.342, que dispon\u00eda que, si el Estado dictaba nuevamente alguna legislaci\u00f3n de emergencia locativa, deb\u00eda resarcir a los propietarios afectados, pero, a los pocos meses, la\u00a023.747\u00a0<\/b>no pudo con la tendencia de congelar en alguna medida y cada tanto los c\u00e1nones locativos. Hasta que en\u00a01991\u00a0<\/b>se dict\u00f3 la\u00a0ley de convertibilidad 23.928\u00a0<\/b>que prohibi\u00f3 para todos los contratos, incluidos los de locaci\u00f3n, toda forma de indexaci\u00f3n. Empezaba el 1 a 1.\nLa convertibilidad fue derogada en casi todo por la\u00a0ley 25.561,\u00a0<\/b>de\u00a02002,\u00a0<\/b>que restableci\u00f3 la emergencia, pero mantuvo la prohibici\u00f3n de indexar que conten\u00eda la ley 23.928. Desde entonces, las locaciones quedaron regidas exclusivamente por lo acordado contractualmente entre las partes, con sujeci\u00f3n a las normas del\u00a0C\u00f3digo Civil.\u00a0<\/b>En la pr\u00e1ctica, el problema de la inflaci\u00f3n, contrastado con la prohibici\u00f3n de apelar a f\u00f3rmulas de ajuste, fue resuelto por el mecanismo conocido como alquileres escalonados que es lo que se usaba hasta ahora.\n\n\n

El impulso a la oferta<\/h2>\n\n\nA diferencia del congelamiento o la actualizaci\u00f3n de los alquileres a trav\u00e9s de un \u00edndice oficial que puede quedar retrasado respecto de la inflaci\u00f3n, un camino much\u00edsimo menos recorrido para intentar solucionar el problema del acceso a la vivienda es el del impulso a la oferta.\nPor caso, el art\u00edculo 109 de la\u00a0ley 20.628\u00a0<\/b>de Impuesto a las Ganancias, sancionada y promulgada en\u00a01973\u00a0<\/b>permit\u00eda, a\u00a0todos aquellos que edificaran viviendas para venta, uso propio o renta, deducir de las ganancias entre el 50% y el 80% de lo invertido en la construcci\u00f3n.\u00a0<\/b>El objetivo de esta deducci\u00f3n era incentivar la construcci\u00f3n para as\u00ed aumentar la oferta de viviendas. Sin embargo, en la actualidad este art\u00edculo ya no forma parte de la norma.\nEn esa misma l\u00ednea, la\u00a0ley 23.091\u00a0<\/b>de\u00a01984\u00a0<\/b>preve\u00eda un mecanismo de promoci\u00f3n para locaciones destinadas a vivienda por el cual se daban\u00a0beneficios impositivos a los propietarios que dispusieran de viviendas que fueran ofrecidas en alquiler. La inversi\u00f3n realizada podr\u00eda ser deducida del impuesto a las ganancias, as\u00ed como tambi\u00e9n tendr\u00edan beneficios en el pago de impuesto a los sellos e IVA.\u00a0<\/b>Pero fue derogada por el C\u00f3digo Civil y Comercial sancionado en 2015.\nPor \u00faltimo, en\u00a02019,\u00a0<\/b>el gobierno de Mauricio Macri dispuso que los\u00a0desarrolladores que construyeran viviendas de hasta 140.000 UVAs (equivalentes a US$113.000) no pagaran el 10.5% de IVA <\/b>aunque esta medida no reactiv\u00f3 mucho el mercado, ya que la construcci\u00f3n se fren\u00f3 en los \u00faltimos a\u00f1os por las sucesivas devaluaciones.\n\n\n
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Fuente: La Nacion \/ Economia \/ Negocios \/ Propiedades \/ Fecha: 12\/06\/20.<\/div>\n\n\n\n\n
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