{"id":26239,"date":"2020-05-16T19:06:06","date_gmt":"2020-05-16T19:06:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/?p=26239"},"modified":"2020-05-16T19:06:06","modified_gmt":"2020-05-16T19:06:06","slug":"coronacrash-inmobiliario-una-simple-receta-para-reactivar-la-compra-y-venta-de-inmuebles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/coronacrash-inmobiliario-una-simple-receta-para-reactivar-la-compra-y-venta-de-inmuebles\/","title":{"rendered":"Coronacrash inmobiliario: una simple receta para reactivar la compra y venta de inmuebles"},"content":{"rendered":"

Un minucioso estudio de los precios y los vol\u00famenes de operaciones tras las recientes recesiones econ\u00f3micas del pa\u00eds permite saber c\u00f3mo evolucionar\u00e1n luego del escenario global planteado por el coronavirus.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\nUn repaso por las \u00faltimas dos d\u00e9cadas del mercado de real estate, a trav\u00e9s de las crisis econ\u00f3micas que sufri\u00f3 el pa\u00eds, permite tener una visi\u00f3n m\u00e1s transparente y profesional sobre el horizonte que nos espera luego de la epidemia sanitaria.\n\n\n

Crisis de los precios: post-2001<\/strong><\/span>\nLa serie hist\u00f3rica demuestra que la mayor variaci\u00f3n negativa en el precio de los inmuebles se registr\u00f3 tras la crisis post-2001, alcanzando una baja efectiva promedio de 40,90%. \u00bfQu\u00e9 motivos provocaron este comportamiento?<\/p>\n\n\n\n\n

Recordemos que -desde abril 1991 hasta diciembre 2001- entr\u00f3 en vigencia el Plan de Convertibilidad, con el fin de terminar con la hiperinflaci\u00f3n en la Rep\u00fablica Argentina. En ese orden, se design\u00f3 la fijaci\u00f3n del tipo de cambio en la equivalencia u$s1 = $1.<\/p>\n\n\n \n\n\n

\nAl iniciarse el 2002, se produc\u00eda el abandono de la paridad cambiaria peso-d\u00f3lar, regresando el libre mercado en la oferta y la demanda de divisas. En el transcurso del a\u00f1o, el tipo de cambio se triplic\u00f3. No obstante es cierto que los activos inmobiliarios se depreciaron en d\u00f3lares, esta baja no acompa\u00f1\u00f3 proporcionalmente la devaluaci\u00f3n de la moneda nacional. En ese orden, los bienes ra\u00edces siguieron atesorando su s\u00f3lida y atractiva caracter\u00edstica de inversi\u00f3n conservadora.<\/p>\n\n\n\n\n

Oferta<\/strong><\/span>\nSi bien, la ca\u00edda de los valores en d\u00f3lares fue abrupta, la oferta de inmuebles no cedi\u00f3. \u00bfPor qu\u00e9 los vendedores siguieron motivados a vender a pesar de la baja de los precios?<\/p>\n\n\n\n\n

Como se observa en la gr\u00e1fica, a pesar de que la cantidad de operaciones de compraventa hab\u00edan ca\u00eddo m\u00e1s de un 20% entre 2000 y 2001, luego de la crisis – durante el 2002- las compraventas se recuperaron en un 3,44%.<\/p>\n\n\n\n\n

Uno de los principales motivos, ya fue expuesto: devaluaci\u00f3n del peso > depreciaci\u00f3n inmobiliaria medida en moneda nacional. Segundamente, en ese momento hist\u00f3rico, hab\u00eda una gran porci\u00f3n de oferentes de inmuebles con deuda contra\u00edda en moneda estadounidense, la cual se pesific\u00f3 a 1,40 $\/u$s. Ante esto, el valor de los inmuebles cotizados en d\u00f3lares no s\u00f3lo absorber\u00eda la inflaci\u00f3n acumulada, sino tambi\u00e9n serv\u00eda para cubrir los pasivos asumidos por quienes compon\u00edan la oferta.<\/p>\n\n\n\n\n

Finalmente, resulta importante destacar que la desvalorizaci\u00f3n del metro cuadrado medido en d\u00f3lares reci\u00e9n logr\u00f3 su recuperaci\u00f3n en \u00abV\u00bb en el a\u00f1o 2006, cuando el promedio alcanz\u00f3 los 1117 u$s\/m2.<\/p>\n\n\n\n\n

Demanda<\/strong><\/span>\nPrevio a la devaluaci\u00f3n, el 3 de diciembre de 2001, la crisis financiera motiv\u00f3 al gobierno de Fernando De la R\u00faa a la imposici\u00f3n de una restricci\u00f3n de la libre disposici\u00f3n de dinero en efectivo de plazos fijos, cuentas corrientes y cajas de ahorro bancarias, el cual fue denominado medi\u00e1ticamente y a\u00fan es recordado como \u00abcorralito\u00bb.<\/p>\n\n\n\n\n

A comienzos de 2002, la fuerte devaluaci\u00f3n trajo como consecuencia el derrumbe de los cr\u00e9ditos hipotecarios traduci\u00e9ndose en un 90.93% interanual con respecto al 2001. Sin embargo, la escasez del efecto dinamizador de las hipotecas se ver\u00eda compensado por la flexibilizaci\u00f3n del \u00abcorralito\u00bb, que permiti\u00f3 extraer dep\u00f3sitos para comprar propiedades.<\/p>\n\n\n\n\n

Esta \u00faltima medida, sumada al nuevo punto de equilibrio sobre el precio de los inmuebles en que oferentes y demandantes ve\u00edan compensadas sus pretensiones, abri\u00f3 la caracterizaci\u00f3n del mercado para usuarios habituales y otros ahorristas que buscaban resguardar su capital del derrumbe de confianza en los bancos y el sistema financiero en general.<\/p>\n\n\n\n\n

Crisis de las operaciones: el cepo cambiario (2012-2015)<\/strong><\/span>\nEl 28 de octubre de 2011 -pocos d\u00edas despu\u00e9s de que fuera reelegida Cristina Fern\u00e1ndez de Kirchner- se instaur\u00f3 restricciones a la compra de moneda extranjera. Durante 2012, los requisitos y controles se fueron endureciendo sucesivamente hasta instalar un r\u00edgido \u00abcepo cambiario\u00bb sobre el d\u00f3lar, que condicion\u00f3 al mercado inmobiliario.<\/p>\n\n\n\n\n

Desde la aprobaci\u00f3n de la medida restrictiva, seg\u00fan datos del Colegio de Escribanos porte\u00f1o, el per\u00edodo entre 2012-2015 registr\u00f3 el peor cuatrienio de las \u00faltimas dos d\u00e9cadas.<\/p>\n\n\n\n\n

Oferta<\/strong><\/span>\nDurante 2012 y 2013, las compraventas escrituradas cayeron un 27,21% y un 22,92% anual, respectivamente. En tanto, en 2014, se confirm\u00f3 el fracaso de la serie alcanzando el piso r\u00e9cord hist\u00f3rico en el n\u00famero de escrituraciones hasta ese momento: s\u00f3lo 33.692 en un a\u00f1o. Por su parte, el \u00faltimo a\u00f1o del cepo (2015) s\u00f3lo mostro una t\u00edmida e insuficiente recuperaci\u00f3n, con 3.686 compraventas m\u00e1s en el comparativo anual.<\/p>\n\n\n\nSi bien la ca\u00edda en la demanda de inmuebles fue abrupta, la oferta no cedi\u00f3: los vendedores no estuvieron dispuestos a transaccionar en pesos (ARS), \u00f3 bien a bajar los precios para que sean alcanzados por una mayor cantidad de compradores.\n\n\n

En primer lugar, hist\u00f3ricamente, la volatilidad del peso argentino – a trav\u00e9s de las constantes devaluaciones inflacionarias – produjo que el ahorrista argentino medio encuentre un refugio de capital en d\u00f3lares, ante posibles turbulencias econ\u00f3micas.<\/p>\n\n\n\n\n

En efecto, esto justifica que el mercado inmobiliario haya operado en d\u00f3lares durante la crisis del cepo: los oferentes no estaban dispuestos a recibir pesos argentinos para desprenderse de su patrimonio.<\/p>\n\n\n\n\n

Pero no es un juicio de valor sobre las preferencias del agente vendedor. Cuando el comprador (nuevo propietario) resuelva la transacci\u00f3n deseada, naturalmente, comenzar\u00e1 a pensar igual que su vendedor: el d\u00eda que decida poner cartel de venta a su propiedad, colocar\u00e1 el signo d\u00f3lar al precio, a fin de conservar sus activos.<\/p>\n\n\n\n\n

Segundamente, desde 2003 hasta 2011, los precios crecieron ininterrumpidamente un 13,48% promedio nominal anual. Esta curva ascendente gener\u00f3 una sobreestimaci\u00f3n del resguardo de valor que brinda el ladrillo y, a pesar de la ca\u00edda de las operaciones -durante el cepo- la tasa de apreciaci\u00f3n nominal fue de un 5,31%.<\/p>\n\n\n\n\n

Contra todos los pron\u00f3sticos, la tendencia alcista de precios se impuso sobre la ca\u00edda de la demanda, la crisis macroecon\u00f3mica y la propia restricci\u00f3n cambiaria, afectando notablemente el volumen de operaciones, en el per\u00edodo analizado.<\/p>\n\n\n\n\n

Demanda<\/span><\/strong>\nDurante el control de cambios (2012-2015), el promedio anual de operaciones concretadas con otorgamiento de pr\u00e9stamos hipotecarios fue de 3.320, tocando el piso hist\u00f3rico de 2.690 compraventas a cr\u00e9dito en 2014.<\/p>\n\n\n\n\n

Una vez m\u00e1s, la ausencia de una pol\u00edtica habitacional que fomente la compra de viviendas se hizo presente en Argentina. Sumado a ello, en un contexto macroecon\u00f3mico recesivo y de alta inflaci\u00f3n, los demandantes de inmuebles se desenvolv\u00edan con cautela porque las expectativas sobre sus ingresos futuros eran realmente inciertos.<\/p>\n\n\n\n\n

La pol\u00edtica de control de cambios para la compra de d\u00f3lares, convirti\u00f3 a este \u00faltimo en un bien escaso y, por tanto, valioso. En ese orden, los tenedores de la moneda estadounidense pretend\u00edan hacer valer sus posesiones buscando convalidar precios de compra inferiores a los de oferta. Quienes ten\u00edan d\u00f3lares buscaban precio, una contraoferta tan baja que no conformaba a las expectativas de los vendedores.<\/p>\n\n\n\n\n

La falta de cercan\u00eda y flexibilidad entre la punta compradora y la punta vendedora se hizo manifiesta en los magros n\u00fameros generales de este per\u00edodo. Oferta, por un lado. Demanda, por el otro.<\/p>\n\n\n\n\n

El post-coronavirus: la objetividad del tasador<\/strong><\/span>\nEn el lapso 2016-2018, los precios de los inmuebles incrementaron un 30,67% acumulado. El motivo principal fue el exponencial crecimiento de la demanda como consecuencia de la pol\u00edtica crediticia instaurada por el gobierno de Mauricio Macri, durante 2017. Pero el verano de los cr\u00e9ditos s\u00f3lo dur\u00f3 hasta el primer semestre de 2018, a\u00f1o en que la conversi\u00f3n del tipo de cambio $\/USD se dispar\u00f3 un 105,43%.<\/p>\n\n\n\n\n

Si observamos los \u00edndices comparativos de vol\u00famenes, todo lo que aumentaron las operaciones durante 2017 (+40,93%) disminuyeron gradualmente en 2018 (-12,29%) y 2019 (-39,92%). Esto nos muestra que la \u00faltima gran suba de precios fue llevada \u00abcon forceps\u00bb por la estimulaci\u00f3n de la demanda, a trav\u00e9s de los cr\u00e9ditos hipotecarios, en un efecto de \u00abburbuja\u00bb.<\/p>\n\n\n\n\n

Desde la segunda parte de 2018, la actividad inmobiliaria se encuentra en crisis. Si bien en 2019, los precios cedieron un 5,63% nominal en promedio, se registr\u00f3 la menor cantidad de operaciones para un a\u00f1o de las \u00faltimas dos d\u00e9cadas, a\u00fan superando el piso alcanzado por la crisis del cepo en 2014.<\/p>\n\n\n \n\n\n\n

Si tomamos como referencia el \u00faltimo semestre del a\u00f1o 2019, en promedio mensual, el portal Zonaprop public\u00f3 126.000 inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, d\u00f3nde s\u00f3lo se vendieron 2.973 propiedades.<\/p>\n\n\n\n\n

Los datos recabados en la serie analizada nos muestran que -en un mes- s\u00f3lo se vendi\u00f3 el 2% del stock de propiedades, \u00f3 bien – visto de otra manera – que los valores publicados fueron simples anhelos de los vendedores, que en 98 de cada 100 veces, no lograron cumplirse.<\/p>\n\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 ocurre hoy en el mercado inmobiliario?<\/span><\/strong>\nEn medio de la pandemia sanitaria Covid-19, el panorama argentino es dominado por una contracci\u00f3n econ\u00f3mica local y mundial, inflaci\u00f3n, endeudamiento, cepo cambiario y absoluta incertidumbre sobre el nivel de futuros ingresos.<\/p>\n\n\n\n\n

El escenario de crisis global impuesto por el coronavirus debe ser considerado como punto de inflexi\u00f3n para abandonar la subjetividad del valor de captaci\u00f3n, aqu\u00e9l que supera al precio de equilibrio y tiene como \u00fanico resultado la atracci\u00f3n de stocks que no pueden ser satisfechos por la demanda existente. Expresado de una manera m\u00e1s simple: el problema no es que faltan compradores, sino que faltan compradores para estos precios.<\/p>\n\n\n\n\n

En virtud de ello, la crisis del coronavirus se nos presenta a los profesionales inmobiliarios como una necesaria oportunidad para emplear uno de los principios b\u00e1sicos de toda tasaci\u00f3n: el criterio de objetividad. La aplicaci\u00f3n de una valoraci\u00f3n imparcial permite apreciar el bien con la honestidad necesaria para cada momento de la Econom\u00eda.<\/p>\n\n\n\n\n

En el primero de los ejemplos hist\u00f3ricos estudiados, la crisis de la post-convertibilidad nos ense\u00f1a que la b\u00fasqueda de un nuevo punto de equilibrio en el precio de los inmuebles puede ser una receta efectiva para reactivar el mercado, sin permitir una ca\u00edda exponencial de las operaciones. En aquel momento, la disminuci\u00f3n de los precios, a\u00fan en una menor medida que la devaluaci\u00f3n de la moneda, lo consigui\u00f3.<\/p>\n\n\n\n\n

Por su parte, la crisis inmobiliaria del cepo nos demuestra que lo que no se ajusta por precio, se ajusta por cantidad. El \u00abefecto salm\u00f3n\u00bb de los precios (aumentaba en contra de una corriente econ\u00f3mica desfavorable) logr\u00f3 la marca m\u00e1s baja en cantidad de operaciones registradas en un per\u00edodo de cuatro a\u00f1os (2012-2015).<\/p>\n\n\n\n\n

Ante la actual epidemia sanitaria mundial, la baja es una certeza, y el porcentaje es un inestimable. Sincerar los precios de mercado tiene un valor agregado que los inmobiliarios de todo el pa\u00eds debemos comenzar a tener en cuenta, a fin de que nuestra plaza sea m\u00e1s din\u00e1mica y satisfacer las necesidades de nuestros comitentes (parte compradora – parte vendedora).<\/p>\n\n\n\n\n

Hoy en d\u00eda, se venden menos vol\u00famenes a un precio mayor. Sin embargo, podr\u00edamos vender m\u00e1s unidades, a un menor valor. De esa manera, el efecto multiplicador de las operaciones simult\u00e1neas (de compra y venta encadenadas) es el que permitir\u00eda alcanzar a m\u00e1s compradores que sue\u00f1an con la casa propia.<\/p>\n\n\n\n\n

La constante inestabilidad de la Econom\u00eda argentina -a trav\u00e9s de sus ineficientes gobernantes- no permite que el mercado de los cr\u00e9ditos hipotecarios se desarrolle y simplifique el acceso a la vivienda.<\/p>\n\n\n\n\n

Ni los inmobiliarios tenemos la culpa de que los vaivenes de la econom\u00eda, ni los compradores de que sus sueldos sean cada vez menores en d\u00f3lares (moneda estable), ni los vendedores son culpables de buscar un refugio patrimonial en el ladrillo.<\/p>\n\n\n\n\n

\nA lo largo de la historia, los inmuebles han demostrado ser activos s\u00f3lidos: en los \u00faltimos veinte a\u00f1os, su valor subi\u00f3 en 16 oportunidades, cay\u00f3 entre un 5% y un 7% en 3 ocasiones, y s\u00f3lo tuvo una depreciaci\u00f3n abrupta luego de la crisis del 2001.<\/p>\n\n\n\n\n

Bajar los precios no demostrar\u00e1 debilidad. Por el contrario, demostrar\u00e1 objetividad. Una vez que re-abra la econom\u00eda, la demanda comenzar\u00e1 a elegir preferencias m\u00e1s corrientes (no de emergencia).<\/p>\n\n\n\n\n

All\u00ed, en cuanto la rueda inmobiliaria comience a girar, deber\u00e1 primar la pericia en el estudio de las variables que afectan a los precios, y la mesura en las tasaciones para transformar a este gran problema en una ben\u00e9fica soluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n\n

(*) Corredor inmobiliario matriculado en CUCICBA. Contador P\u00fablico Nacional graduado en la Universidad de Buenos Aires (UBA). CEO de Spinelli Propiedades.<\/p>\n\n\nFuente:<\/strong> Ambito.com, Opiniones, por Leonardo Pietronave. Fecha 10 de Mayo de 2020.]]> \t<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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