El parate econ\u00f3mico por la cuarentena en medio de la pandemia del Covid-19 pega de lleno en los contratos entre los privados. Entre los m\u00e1s afectados, est\u00e1n los alquileres de locales comerciales y de oficinas, que tienen m\u00ednima o nula actividad.<\/p>\n\n\n\n\n
El aislamiento obligatorio y la par\u00e1lisis de numerosos sectores trastocaron las relaciones contractuales y, en muchos casos, est\u00e1n dificultando el cumplimiento de lo pactado entre las partes.<\/p>\n\n\n\n\n
Comerciantes que no venden, empresas o profesionales que no trabajan ni usan las oficinas, por un lado, y un amplio abanico de propietarios en diversas situaciones, por el otro.<\/p>\n\n\n\n\n
El Gobierno nacional se emiti\u00f3 un decreto (N\u00ba 320) en el marco de la emergencia sanitaria para tratar de proteger a los inquilinos y con un apartado para los due\u00f1os en situaci\u00f3n \u201cvulnerable\u201d, los que dependen de los alquileres para vivir.<\/p>\n\n\n\n\n
La norma apunta a las viviendas familiares, las peque\u00f1as producciones, las actividades culturales, los monotributistas, los profesionales y las pymes. Pero no es la \u00fanica norma que sacan a relucir los especialistas en contratos.<\/p>\n\n\n\n\n
En general, las familias mantienen el pago de su alquiler, pero el problema se concentra en los comercios que tienen sus puertas cerradas. Seg\u00fan un relevamiento de la C\u00e1mara de Corredores Inmobiliarios de C\u00f3rdoba (Cacic), ente 20 y 25 por ciento incumpli\u00f3 con el pago en abril, y la mayor\u00eda de estos son comerciantes, explic\u00f3 Agust\u00edn Tea Funes, presidente de la entidad.<\/p>\n\n\n\n\n
En la misma l\u00ednea, datos preliminares de una encuesta del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) de C\u00f3rdoba anticipa que entre el 28 y el 39 por ciento de las unidades comerciales tuvieron problemas para pagar los montos totales o difirieron el pago.<\/p>\n\n\n\n\n
Ver m\u00e1s all\u00e1<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n En el caso de las locaciones comerciales y corporativas, hay lineamientos del C\u00f3digo Civil y Comercial que se pueden aplicar en casos de fuerza mayor o fortuitos. Sin embargo, tanto los asesores legales como las distintas partes involucradas, remarcan la necesidad de llegar a acuerdos para preservar las relaciones, m\u00e1s all\u00e1 de la cuarentena.<\/p>\n\n\n\n\n No todos los casos son iguales, pero prevalece entre los propietarios el inter\u00e9s de cuidar a un buen inquilino y, en los locatarios, la continuidad de su actividad en el local cuando esto se recupere.<\/p>\n\n\n\n\n \u201cCreo que tenemos que mirar la teor\u00eda del esfuerzo compartido, que surgi\u00f3 con fuerza en 2001, porque esta situaci\u00f3n va a modificar la econom\u00eda a futuro\u201d, opina Juan Manuel Delgado, quien dirigi\u00f3 la Sala de Derecho Arbitral en la Bolsa de Comercio de C\u00f3rdoba.<\/p>\n\n\n\n\n \u201cInvocar el caso fortuito es insuficiente porque, pasado este hecho, la situaci\u00f3n no va a volver al estado anterior, ya que el comerciante no volver\u00e1 a facturar de un d\u00eda para otro lo mismo que antes. Las partes deber\u00e1n hacer un esfuerzo para renegociar y mantener las relaciones contractuales en el tiempo\u201d, profundiza el especialista en Derecho Comercial.<\/p>\n\n\n\n\n Por caso fortuito o fuerza mayor se refiere a las previsiones del art\u00edculo 1.203 del C\u00f3digo Civil y Comercial (ver aparte), cuando el inquilino se ve impedido de usar o gozar la cosa (el inmueble, en este caso) o \u00e9sta no sirve para el objeto del contrato.<\/p>\n\n\n\n\n \u201cHay dos opciones para el locatario: o rescinde el contrato o suspende el pago del precio por el tiempo de duraci\u00f3n de la situaci\u00f3n de fuerza mayor\u201d, dice Carlos Molina Sandoval, el tambi\u00e9n especialista en Derecho Comercial.<\/p>\n\n\n\n\n Agrega que en la pr\u00e1ctica predomina la segunda alternativa. \u201cEl inquilino no paga el alquiler por el tiempo que estuvo cerrado, aunque cada caso es diferente y es mejor negociar \u201d.<\/p>\n\n\n\n\n Aclara que la norma permite que el locatario renuncie a ese derecho: \u201cPuede haber contratos que establezcan expresamente que la obligaci\u00f3n se debe cumplir, incluso en estos casos fortuitos\u201d.<\/p>\n\n\n\n\n Acuerdos de buena fe<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n \u201cPor el aislamiento, m\u00e1s la crisis que ven\u00eda soportando la actividad comercial desde hace tres a\u00f1os, vemos una grave situaci\u00f3n y esto causa que estos contratos de alquiler se encuentren en este momento en una negociaci\u00f3n constante, con buena fe de las partes\u201d, resalta Virginia Manzotti, presidenta del CPI. A\u00f1ade que la funci\u00f3n del inmobiliario es de intermediaci\u00f3n, para llegar a un acuerdo y evitar situaciones de desequilibrio contractual.<\/p>\n\n\n\n\n Delgado explica que para invocar el caso fortuito o fuerza mayor, tienen que darse determinados requisitos: que sea imprevisible, inevitable, ajeno a la voluntad de las partes y, en este caso, no es absoluto, sino temporal.<\/p>\n\n\n\n\n \u201cEsta no es una situaci\u00f3n general, porque no afecta a todos los contratos. El deudor tiene que invocar el caso fortuito en forma temporaria y tiene que probar que no puede cumplir. Si no, se generar\u00eda un abuso del derecho\u201d, explica.<\/p>\n\n\n\n\n Y subraya que el inquilino debe avisar al propietario, para que \u00e9ste no emita la factura y no contraiga obligaciones, como el pago de impuestos.<\/p>\n\n\n\n\n Mariano Bri\u00f1a, jefe de Legales del CPI, se\u00f1ala que es muy riesgoso tratar de aplicar en forma generalizada el art\u00edculo 1.203, sobre todo en una eventual rescisi\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n\n \u201cEs un procedimiento excepcional, quien lo use debe notificar. Son claves los art\u00edculos 9 y 10 del C\u00f3digo Civil, que hablan de la buena fe contractual y evitar el abuso del derecho. No siempre en esta relaci\u00f3n la parte m\u00e1s d\u00e9bil es el locatario\u201d, advierte.<\/p>\n\n\n\n\n Acota que en el caso de los locales tambi\u00e9n puede aplicarse el decreto 320 del Ejecutivo, que otorga una serie de beneficios hasta el 30 de septiembre.<\/p>\n\n\n\n\n Entre ellos, permite que la suba de los alquileres y las deudas por falta de pago se cancelen en cuotas desde octubre; impide los desalojos y extiende los contratos. El especialista en Derecho Inmobiliario coincide en que hay que tratar de fomentar el contrato para que siga el inmueble alquilado. \u201cLos inmobiliarios siempre apelamos a la equidad, el sentido com\u00fan y la solidaridad, y a que esto es temporal\u201d, dice Tea Funes.<\/p>\n\n\n\n\n Y concluye que un tema a considerar es el de los garantes, que tambi\u00e9n deben estar al tanto de la situaci\u00f3n, porque son quienes responden en \u00faltima instancia ante los incumplimientos.<\/p>\n\n\n\n\n Los casos se analizan uno por uno<\/p>\n\n\n\n\n Propietarios que deciden no cobrar el alquiler a sus locatarios; comercios que tratan de probar con el delivery para ver si pueden cumplir en parte; pago de impuestos y servicios solamente en casos de bares, restaurantes y comercios de distintos rubros, cerrados en todo o en parte, que conviven con negocios esenciales, como supermercados o farmacias, que hoy venden casi normal.<\/p>\n\n\n\n\n Jos\u00e9 Viale, titular de la C\u00e1mara de Comercio de C\u00f3rdoba, sostiene que esta situaci\u00f3n es muy delicada y tiene dos caras muy marcadas. \u201cLa persona que est\u00e1 alquilando, imposibilitada de trabajar, y el propietario que cobra el alquiler, en muchos casos, como \u00fanico medio de vida; gente que ha ahorrado toda su vida y vive de eso\u201d.<\/p>\n\n\n\n\n El dirigente asegura que desde la C\u00e1mara trabajan para que se pueda generar alguna actividad comercial. \u201cMientras, instamos a la justa compensaci\u00f3n de intereses a trav\u00e9s de un acuerdo de buena fe, tendiendo a la prosecuci\u00f3n de los contratos\u201d, subraya.<\/p>\n\n\n\n\n Grandes locadores<\/p>\n\n\n\n\n En las grandes superficies, los s\u00faper e hipermercados siguen trabajando, pero los shoppings est\u00e1n cerrados. La c\u00e1mara nacional que los agrupa pide un cr\u00e9dito especial para los gastos de personal y las expensas y no est\u00e1n cobrando el alquiler a los locales cerrados, aunque s\u00ed los gastos comunes.<\/p>\n\n\n\n\n Susana Villada, gerenta comercial de Villa Allende Shopping (VAS), explica que en marzo se pagaron los gastos comunes de febrero y el alquiler proporcional (en el caso de los contratos con montos fijos) hasta el 20 de marzo.<\/p>\n\n\n\n\n \u201cEn abril vamos a liquidar los gastos comunes, que son menores ya que el shopping no est\u00e1 funcionando a pleno y no cobraremos los alquileres\u201d.<\/p>\n\n\n\n\n Agrega que, por ahora, no hubo ning\u00fan contrato ca\u00eddo y que se busca preservar la relaci\u00f3n. Algunos negocios siguen funcionando (supermercado, farmacia, panader\u00eda , diet\u00e9tica, patio de comidas con delivery), pero son pocos.<\/p>\n\n\n\n\n Una situaci\u00f3n mixta se produce en Ciudad Empresaria. Daniel Parodi, titular de la firma que re\u00fane oficinas en alquiler, centro de convenciones, hotel y gastronom\u00eda, dice que los eventos se postergaron para el cuarto trimestre del a\u00f1o o para 2021.<\/p>\n\n\n\n\n \u201cEstamos tratando de reprogramar los contratos, pero muchos eventos corporativos peque\u00f1os, como presentaciones de productos, se cancelaron. Adem\u00e1s tenemos toda la gastronom\u00eda y el hotel cerrado\u201d, remarca.<\/p>\n\n\n\n\n Lo que est\u00e1 mejor es el coworking y el alquiler de metros cuadrados: \u201cHay empresas grandes que no est\u00e1n trabajando ac\u00e1 por la cuarentena, pero siguen pagando sin problemas. Muchas son tecnol\u00f3gicas. En las firmas m\u00e1s peque\u00f1as estamos evaluando la situaci\u00f3n uno por uno\u201d, explica.<\/p>\n\n\n\n\n Normas aplicables: Inquilinos con problemas<\/p>\n\n\n\n\n Decreto 320\/2020.<\/strong>\u00a0Abarca a inquilinos de viviendas, peque\u00f1as producciones rurales, actividades culturales o comunitarias, monotributistas, profesionales aut\u00f3nomos, Mipymes comerciales, industriales o de servicios, y cooperativas. Except\u00faa casos de propietarios vulnerables.<\/p>\n\n\n\n\n Beneficios.<\/strong>\u00a0Suspende desalojos o lanzamientos hasta el 30 de septiembre. Prorroga los contratos actuales sin ning\u00fan tr\u00e1mite hasta la misma fecha. Mantiene el precio de la locaci\u00f3n de marzo, desde octubre la diferencia se paga en tres a seis cuotas. La deuda por no pago se abona en cuotas tambi\u00e9n desde octubre, sin penalidad ni intereses.<\/p>\n\n\n\n\n C\u00f3digo Civil y Comercial.<\/strong>\u00a0El art\u00edculo 1.203 se\u00f1ala. \u201cFrustraci\u00f3n del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o \u00e9sta no puede servir para el objeto de la convenci\u00f3n, puede pedir la rescisi\u00f3n del contrato o la cesaci\u00f3n del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones contin\u00faan como antes\u201d.<\/p>\n\n\n\n\n Fuente: La Voz \/ Por: Paula Martinez \/\u00a0