{"id":24872,"date":"2020-01-22T11:32:07","date_gmt":"2020-01-22T11:32:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/?p=24872"},"modified":"2020-01-22T11:32:07","modified_gmt":"2020-01-22T11:32:07","slug":"quien-saco-un-credito-uva-hizo-un-buen-negocio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/quien-saco-un-credito-uva-hizo-un-buen-negocio\/","title":{"rendered":"Quien sac\u00f3 un cr\u00e9dito UVA: \u00bfhizo un buen negocio?"},"content":{"rendered":"

18 de enero de 2020.<\/div>\n\n\n\n\n

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El Gobierno analiza m\u00e1s cambios en los cr\u00e9ditos UVA en un pa\u00eds en el que el stock de pr\u00e9stamos hipotecarios no llega al 1%; balance y futuro de un sistema que genera adeptos y detractores<\/div>\n\n\n\n\n
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El Banco Central<\/span> y el Ministerio de la Vivienda y H\u00e1bitat <\/span>est\u00e1n revisando la situaci\u00f3n de los cr\u00e9ditos UVA<\/span>, un sistema que goza de muy mala prensa. Una reputaci\u00f3n que es poco fundada.<\/div>\n\n\n\n\n
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Para tomar dimensi\u00f3n del problema hay que tener en cuenta que en el pa\u00eds son 3,5 millones las familias que presentan alg\u00fan d\u00e9ficit habitacional. La otra cara de esa moneda es que el stock de cr\u00e9ditos hipotecarios de los argentinos no llega al 1% de su PBI (0,89%). Ese peso relativo es insignificante si se compara con pa\u00edses como Chile que representan el 19%, M\u00e9xico el 10%, Per\u00fa el 4,4% y Brasil el 4,1% de sus respectivos PBIs. Una l\u00ednea de cr\u00e9ditos habitacional sostenida en el tiempo, adem\u00e1s de solucionar el problema habitacional, tendr\u00eda impacto en nuevas construcciones, que van a demandar m\u00e1s mano de obra. Adem\u00e1s, permitir\u00eda regenerar zonas que han quedados relegadas, sistem\u00e1ticamente, del desarrollo inmobiliario en los \u00faltimos 20 a\u00f1os.<\/div>\n\n\n\n\n
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Los cr\u00e9ditos hipotecarios UVA se implementaron en marzo del 2016. En ese momento, solo el 2% de la poblaci\u00f3n se encontraba en condiciones de pedir un pr\u00e9stamo. Para analizar las variables propuestas, vamos a suponer que una familia obtuvo un cr\u00e9dito hipotecario en marzo de 2016, por US$60.000, a 30 a\u00f1os, con una tasa del 5 por ciento anual m\u00e1s UVA, para adquirir una vivienda por el valor de US$85.700. En aquel momento requer\u00eda un ingreso de $15.987 mensuales, accediendo a un departamento en la Ciudad de Buenos Aires de 44 metros cuadrados.<\/div>\n\n\n\n\n
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La particularidad de este sistema de cr\u00e9dito, es la actualizaci\u00f3n constante del importe nominal de la cada cuota. Para medir ese impacto, lo m\u00e1s adecuado es compararlo con la evoluci\u00f3n de los salarios en el mismo periodo, teniendo en cuenta que tambi\u00e9n han evolucionado (flujo de ingresos contra flujo de egresos). El nivel de salarios evolucion\u00f3 por debajo de la inflaci\u00f3n, registr\u00e1ndose una p\u00e9rdida del salario real en este periodo. En consecuencia, el peso relativo en un trabajador promedio de la cuota del cr\u00e9dito aumento en este tiempo. Pas\u00f3 de representar un 30% de sus ingresos, para representar un 32% de su salario. En consecuencia, los deudores est\u00e1n m\u00e1s exigidos con el pago de la cuota, respecto de sus ingresos. Sin embargo, no es un n\u00famero alarmante que ponga en crisis a las familias, ni que comprometa su condici\u00f3n de pago. Sumado a eso, el cr\u00e9dito contempla la posibilidad de extender el plazo de pago, para diluir el impacto del aumento de la cuota, que no fue contemplado en este an\u00e1lisis.<\/div>\n\n\n\n\n
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El capital adeudado bajo el cr\u00e9dito UVA aumenta a valores corrientes. Esta es una cr\u00edtica muy difundida. Sin embargo, ese postulado encierra la falacia de comparar dos variables distintas: tomar los pesos constantes del inicio del cr\u00e9dito, con los pesos corriente pendiente de pago. Esta confusi\u00f3n se allana tomando una moneda dura de referencia. Tomamos el d\u00f3lar, que es la moneda con la cual se denomina el valor de los bienes durables en nuestro pa\u00eds. As\u00ed, por un lado, el valor de la UVA se devalu\u00f3 contra el d\u00f3lar. Mientras que en marzo de 2016 el valor del d\u00f3lar y las UVAs se encontraban en una paridad cercana a los $14 ($14,89 para el d\u00f3lar y $14,05 para la UVA), al 31 de diciembre del 2019 el d\u00f3lar oficial cotizaba en $62,99, el libre en torno a los $78,5, y la UVA a $46,97. Para medir el impacto en el patrimonio familiar, consideramos, tambi\u00e9n, los cambios en el valor del activo. En este periodo, se registr\u00f3 un aumento de los precios de los inmuebles, de acuerdo con los relevamientos efectuados por Reporte Inmobiliario (2016-2019). En n\u00fameros concretos, al inicio del cr\u00e9dito, el deudor ejemplo deb\u00eda US$60.000 que representaba el 75% del valor del inmueble. En noviembre de 2019, ese mismo deudor deb\u00eda $41.144, el equivalente al 42% del valor del mismo inmueble, habiendo abonado en cuotas (capital e intereses) la suma aproximada de US$14.000 . Es decir, la familia se enriqueci\u00f3 hasta esa fecha en US$57.000 (unos US$42.000 descontando las cuotas pagadas), duplicando su patrimonio neto en 4 a\u00f1os (considerando que invirti\u00f3 US$25.700 en la compra de ese departamento).<\/div>\n\n\n\n\n
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\u00bfPor qu\u00e9 los detractores? Los cr\u00e9ditos UVA son un instrumento que permiti\u00f3 el acceso a la vivienda definitiva a unas 115.000 familias. Hoy pagan por su cuota menos del valor locativo del mismo inmueble, adem\u00e1s de duplicar pr\u00e1cticamente su patrimonio (tomando el periodo 2016-2019). Sin embargo \u00bfPor qu\u00e9 es tan cuestionado el sistema? Es evidente que con una inflaci\u00f3n acumulada del 165%, una devaluaci\u00f3n del peso del 320%, como se registr\u00f3 en el periodo analizado, con una tasa de inter\u00e9s de referencia a diciembre del 2019 del 85%, un cr\u00e9dito de estas caracter\u00edsticas tuvo sobresaltos. Sin embargo, la tasa de morosidad no se dispar\u00f3. Concluir que el problema es la inflaci\u00f3n, el tiempo de cambio y la tasa de inter\u00e9s, probablemente sea tan cierto como ineficaz. Hay otras cuestiones que ayudan a entender este fen\u00f3meno. Para empezar, el timming: Es clave el momento relativo en que se obtiene el cr\u00e9dito. Este est\u00e1 asociado a la relaci\u00f3n entre la UVA, los salarios, el d\u00f3lar y el valor de las propiedades. Ordenada la macroeconom\u00eda, todo indicar\u00eda que estos valores tender\u00e1n a converger. La alineaci\u00f3n de estas variables se puede reforzar generando garant\u00edas y reaseguros ante nuevos sobresaltos macro-econ\u00f3micos. Por otra parte los cr\u00e9ditos hipotecarios tienen una extensi\u00f3n muy limitada en la Argentina. Frente a esto, vuelven a emerger las ideas de cr\u00e9ditos subsidiados, con tasas de inter\u00e9s real negativas. Estas medidas, lejos de solucionar el problema, son las que, en el tiempo, lo terminan profundizando. La experiencia de los pa\u00edses de la regi\u00f3n, que han sido exitosos en paliar el d\u00e9ficit habitacional, demuestra que la soluci\u00f3n sostenible de acceso a la vivienda de los sectores medios, es a trav\u00e9s de cr\u00e9ditos hipotecarios que no cuentan con subsidio estatal. Y la tercer cuesti\u00f3n tiene relaci\u00f3n con el sesgo pol\u00edtico: muchas veces las iniciativas p\u00fablicas quedan apropiadas por la gesti\u00f3n que las impuls\u00f3. Este, quiz\u00e1, sea de los desaf\u00edos pol\u00edticos m\u00e1s relevante que tengan las nuevas autoridades: trascender las pol\u00edticas valiosas a trav\u00e9s de los mandatos presidenciales.Est\u00e1 en sus manos la oportunidad de mantener instrumentos sostenibles y potenciarlos dot\u00e1ndolo de mejores reaseguros y garant\u00edas.<\/div>\n\n\n\n\n
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* El autor es abogado y magister \u00absuma cum laude\u00bb por el IAE Business School y ex director de la AABE<\/span><\/div>\n\n\n\n\n
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Por: Ram\u00f3n Garc\u00eda Llorente<\/a> \/ Fuente: La Nacion<\/div>\n\n]]> \t<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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