{"id":18560,"date":"2018-11-05T11:11:57","date_gmt":"2018-11-05T11:11:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/?p=18560"},"modified":"2018-11-05T11:11:57","modified_gmt":"2018-11-05T11:11:57","slug":"declaracion-de-la-camara-de-propietarios-sobre-la-nueva-ley-de-alquileres","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/declaracion-de-la-camara-de-propietarios-sobre-la-nueva-ley-de-alquileres\/","title":{"rendered":"Declaraci\u00f3n de la C\u00e1mara de Propietarios sobre la Nueva Ley de Alquileres."},"content":{"rendered":"

\n\n\n

Habla el Presidente de CAPRA (Dr. Enrique Abatti) sobre la nueva ley de Alquileres.<\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
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DECLARACI\u00d3N DE LA C\u00c1MARA DE PROPIETARIOS DE LA REP\u00daBLICA ARGENTINA <\/span>(CAPRA)<\/span> SOBRE EL PROYECTO DE LEY DE ALQUILERES EN ESTADO PARLAMENTARIO -OCTUBRE 2018-.<\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
    \n \t\n\n
  1. \n\n\n
    1187 bis CCyC<\/span>. <\/span>Acuerdo de partes: <\/span><\/div>\n\n<\/li>\n\n\n<\/ol>\n\n\n\n\n
    \n\n\n
    Involucra a locaciones de vivienda de hasta 3.000 UVA y a las comerciales hasta 5.000 UVA. Las que pasan esos valores no est\u00e1n alcanzadas. <\/span>(Valor UVA aprox. $27,30.-)<\/span>. O sea, incluye a la mayor\u00eda de las locaciones. Provoca inseguridad jur\u00eddica y se volver\u00e1 contra los inquilinos, porque se retraer\u00e1 la oferta y aumentar\u00e1 el valor de los alquileres. Esto generar\u00e1 en muchos casos mecanismos alternativos <\/span>(mutuos con pagar\u00e9s entre personeros de locadores y por ej. fiador o amigo o familiar del inquilino)<\/span>.<\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
      \n \t\n\n
    1. \n\n\n
      1196 CCyC. Locaci\u00f3n habitacional:<\/span><\/div>\n\n<\/li>\n\n\n<\/ol>\n\n\n\n\n
      \n\n\n
      Aplicable s\u00f3lo a vivienda. Un solo mes de dep\u00f3sito, cualquiera sea el plazo de locaci\u00f3n <\/span>(por ej. en un contrato de 5 a\u00f1os, ser\u00eda solo el monto de <\/span>un mes<\/span> de alquiler)<\/span>. Esto no alcanza para responder ante incumplimientos. Generar\u00e1 que se exija a terceros vinculados al inquilino -a quienes no le alcanzar\u00e1 la norma de orden p\u00fablico-, ej. el fiador, que entreguen ellos mayores montos en concepto de dep\u00f3sito.<\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
        \n \t\n\n
      1. \n\n\n
        Inconstitucional prohibici\u00f3n al corredor inmobiliario de cobrar honorarios al inquilino:<\/span><\/div>\n\n<\/li>\n\n\n<\/ol>\n\n\n\n\n
        \n\n\n
        Modifica el art. 1351 CCyC, que es de car\u00e1cter alimentario y est\u00e1 amparado por la garant\u00eda constitucional al derecho de propiedad, porque el producto de la actividad profesional del corredor integra su patrimonio <\/span>(viola art. 17 CN)<\/span>. Adem\u00e1s nadie puede ser obligado a trabajar gratuitamente. En todo caso, el Estado deber\u00eda hacerse cargo de ese honorario. Los gastos de certificaci\u00f3n de firmas y cualquier otro los paga el locador. Es un dislate. Como la prohibici\u00f3n es entre locador y locatario y <\/span>no alcanza al fiador<\/span>, nada impide que el informe de dominio lo pague \u00e9ste <\/span>(fiador)<\/span>.<\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
          \n \t\n\n
        1. \n\n\n
          1198 CCyC. Plazo m\u00ednimo vivienda:<\/span><\/div>\n\n<\/li>\n\n\n<\/ol>\n\n\n\n\n
          \n\n\n
          Tres a\u00f1os para destino habitacional y todo otro destino dos a\u00f1os. Ins\u00f3lito. Al rev\u00e9s de lo que es l\u00f3gico y habitual para un pa\u00eds que necesita producir.<\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
            \n \t\n\n
          1. \n\n\n
            1209 CCyC. Pagar cargas y contribuciones por la actividad:<\/span><\/div>\n\n<\/li>\n\n\n<\/ol>\n\n\n\n\n
            \n\n\n
            Libera al inquilino del pago de expensas extraordinarias <\/span>(es correcto)<\/span> y de los impuestos sobre el inmueble <\/span>(es incorrecto porque viola el principio de la libertad contractual, art.958 CCyC)<\/span>. No se refiere a los servicios por ej. de aguas corrientes <\/span>(AySA)<\/span>, por lo que \u00e9ste servicio podr\u00eda ser a cargo del inquilino. Cuando el art\u00edculo se refiere a per\u00edodos <\/span>bimensuales<\/span> es incorrecto porque bimensuales es 2 veces por mes; seguramente quisieron decir bimestrales, que es cada 2 meses. Esto evidencia la liviandad y apresuramiento en redactar, am\u00e9n del desconocimiento de la lengua espa\u00f1ola.<\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
              \n \t\n\n
            1. \n\n\n
              1221 CCyC. <\/span> Resoluci\u00f3n anticipada.<\/span><\/div>\n\n<\/li>\n\n\n<\/ol>\n\n\n\n\n
              \n\n\n
              A diferencia del art. 1221 que se deroga, <\/span>s\u00f3lo alcanza a las locaciones de vivienda, quedando excluidas las dem\u00e1s <\/span>(comerciales, oficinas dep\u00f3sitos)<\/span> donde los locatarios no tendr\u00e1n la posibilidad de resolver anticipadamente el contrato<\/span>. Habilita la notificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n anticipada, que antes no lo establec\u00eda mediante el plazo de prenotificaci\u00f3n que libremente establezcan las partes, porque se podr\u00e1 pactar cualquier plazo de notificaci\u00f3n por el inquilino <\/span>(30, 60, y hasta 90 d\u00edas, etc.)<\/span>; esto es positivo. Si el plazo supera los 3 meses, el locatario no paga indemnizaci\u00f3n.<\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
                \n \t\n\n
              1. \n\n\n
                1221 bis CCyC. Renovaci\u00f3n del contrato. <\/span><\/div>\n\n<\/li>\n\n\n<\/ol>\n\n\n\n\n
                \n\n\n
                Obliga al locador dentro de los 2 \u00faltimos meses de vigencia del contrato a someterse a negociar la renovaci\u00f3n <\/span>(como no habla de pr\u00f3rroga, que ser\u00eda lo habitual, en este caso no ser\u00eda de aplicaci\u00f3n lo que dispone)<\/span>. La negativa del locador habilita al inquilino a resolver anticipadamente el contrato, <\/span>sin pagar indemnizaci\u00f3n<\/span>. Es abusivo y genera inseguridad jur\u00eddica.<\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
                  \n \t\n\n
                1. \n\n\n
                  Ajuste de alquiler de vivienda. <\/span><\/div>\n\n<\/li>\n\n\n<\/ol>\n\n\n\n\n
                  \n\n\n
                  Es de orden p\u00fablico. Mientras no supere los 3000 UVAS mensuales <\/span>(o sea la mayor\u00eda de los casos)<\/span>. Obliga al locador a ajustar el alquiler cada 6 meses en partes iguales por IPC y CVS del INDEC, \u00edndices que pueden disfrazarse, seg\u00fan el poder de turno. Esto descarta cualquier otro m\u00e9todo de actualizaci\u00f3n, tales como: el escalonamiento, valor productos -conforme art.1133 CCyC-, fijaci\u00f3n por tres inmobiliarias -conf. Art. 1135 CCyC-, que es el m\u00e9todo m\u00e1s justo porque fija el verdadero valor del mercado en cada semestre o a\u00f1o y, al respecto esta prohibici\u00f3n <\/span>afecta la profesi\u00f3n del corredor inmobiliario<\/span> porque le impide desarrollar su tarea de tasador con la consiguiente merma de sus ingresos leg\u00edtimos. Esta disposici\u00f3n vulnera el principio de la libertad contractual <\/span>(art. 958 CCyC)<\/span>.<\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
                    \n \t\n\n
                  1. \n\n\n
                    Garant\u00edas locativas para vivienda.<\/span><\/div>\n\n<\/li>\n\n\n<\/ol>\n\n\n\n\n
                    \n\n\n
                    Impone como disposici\u00f3n de orden p\u00fablico que el locador <\/span>debe<\/span> aceptar a oferta del inquilino: a) garant\u00eda real, que obviamente ser\u00e1 la menor cantidad de casos; b) aval bancario: la mayor\u00eda s\u00f3lo garantiza hasta determinado monto de alquileres y no cubre los da\u00f1os y perjuicios, seguro de cauci\u00f3n <\/span>(\u00eddem anterior)<\/span>; c) garant\u00eda personal del locatario o fiador con s\u00f3lo recibo de sueldo o certificado de ingresos <\/span>(todo sabemos que se pueden fraguar y no se garantiza la constancia de ingresos o la permanencia de empleo)<\/span>; d) garant\u00eda de sociedades de fianza (<\/span>muy pocas asumen los da\u00f1os del inmueble y se limitan exclusivamente a los alquileres)<\/span>. Adem\u00e1s le proh\u00edben al locador requerir garant\u00eda que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual del alquiler, salvo en la garant\u00eda personal, que podr\u00e1 llegar a 10 veces. Como vemos, esto es desconocer la realidad del mercado locativo porque los juicios de desalojo, seg\u00fan las jurisdicciones donde tramiten pueden durar a\u00f1os y adem\u00e1s los da\u00f1os al inmueble pueden ser inconmensurables. Estos legisladores est\u00e1n alejados de la realidad, pareciera que legislan para EE.UU. o para un pa\u00eds n\u00f3rdico.<\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
                      \n \t\n\n
                    1. \n\n\n
                      Obligatoriedad de registrar los contratos locativos ante la AFIP:<\/span><\/div>\n\n<\/li>\n\n\n<\/ol>\n\n\n\n\n
                      \n\n\n
                      Bajo pena de no poder iniciar juicios tales como los de desalojo o cobro de alquileres o da\u00f1os y perjuicios, etc. Fomentar\u00e1 contrataciones simuladas en \u201cblanco\u201d y otro tipo de contratos en \u201cnegro\u201d <\/span>(mutuos con pagar\u00e9s entre el fiador y un tercero o entre el locatario y un tercero)<\/span>.<\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
                      \n\n\n
                      Conclusi\u00f3n. <\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
                      \n\n\n
                      Este proyecto es demag\u00f3gico e impulsa una normativa que rompe la libertad contractual y, sus impulsores evidentemente desconocen que intervenir el mercado de los alquileres siempre fue nefasto para quienes se pretendi\u00f3 proteger o sea los locatarios, porque retrae la oferta de inmuebles en alquiler, especialmente en este contexto econ\u00f3mico donde la rentabilidad de los inmuebles urbanos no supera el 3% anual y desalienta la inversi\u00f3n en inmuebles para renta, afectando la industria de la construcci\u00f3n, que es cual m\u00e1s actividades conexas genera, acrecentando la desaceleraci\u00f3n de la econom\u00eda y potenciando la recesi\u00f3n y por ende en definitiva afectando al propio Estado, que recaudar\u00e1 menos impuestos.<\/span><\/div>\n\n\n\n\n
                      <\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
                      Fuente: Indiceprop.com<\/div>\n\n]]> \t<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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