{"id":17356,"date":"2018-09-01T13:05:11","date_gmt":"2018-09-01T13:05:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/?p=17356"},"modified":"2018-09-01T13:05:11","modified_gmt":"2018-09-01T13:05:11","slug":"valores-creditos-alquileres-y-dolarizacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/valores-creditos-alquileres-y-dolarizacion\/","title":{"rendered":"Valores, cr\u00e9ditos, alquileres y dolarizaci\u00f3n.-"},"content":{"rendered":"<p><![CDATA[\n\n<div id=\"fb-root\" class=\" fb_reset\">\n\n\n<div><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n<nav id=\"nav\" class=\"nav-primary hidden-xs hidden-lg hidden-md hidden-sm nav-vertical\"><b>Un segundo semestre con muy poca actividad es pr\u00e1cticamente irreversible. Las cotizaciones no aflojan y el mercado ajusta por cantidad. Los que quieren comprar no pueden y los que pueden no quieren.<\/b><\/nav>\n\n\n\n<section id=\"content\" class=\"content-sidebar\">\n\n<section class=\"main\">\n\n<section class=\"panel padder\">\n\n\n<div class=\"row padder\">\n\n\n<div class=\"col-xs-12 col-sm-8 col-md-8 col-lg-8 no-padder\">\n\n\n<div class=\"row\">\n\n\n<div class=\"col-xs-12 col-md-11 col-lg-11\">\n\n\n<div class=\"content\">\n\n\n<div id=\"post_style_menu\">\n\n\n<div id=\"post_style_social\">\n\n\n<div class=\"fb-like fb_iframe_widget\" data-show-faces=\"false\" data-width=\"110\" data-layout=\"button_count\" data-send=\"false\" data-href=\"http:\/\/www.reporteinmobiliario.com\/nuke\/article3555-valores-creditos-alquileres-y-dolarizacion.html\">A prop\u00f3sito de una nueva edici\u00f3n de Expo Real Estate en el hotel Hilton de Buenos Aires, en oportunidad del X Congreso de Desarrolladores inmobiliarios, expusimos la situaci\u00f3n que atraviesa el mercado inmobiliario y sus perspectivas de cara al corto y mediano plazo.<\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n<div id=\"Lectura\">\nUna vez m\u00e1s, y como siempre, lo hicimos a partir de datos y estad\u00edsticas donde apoyar nuestras afirmaciones, siguiendo nuestra costumbre de evitar la modalidad de basarnos en \u201cpareceres\u201d, \u201csensaciones\u201d y \u201crumores\u201d, la cual abunda cada vez m\u00e1s en todos los \u00e1mbitos.\nEn esta oportunidad, los datos surgieron de procesar 245.089 avisos de inmuebles del buscador de Reporte Inmobiliario, que una vez sometidos a un proceso de depuraci\u00f3n mediante algoritmos para asegurar su pertinencia dan como resultado una base de 113.074 datos fidedignos de los cuales se obtuvo la informaci\u00f3n brindada en la exposici\u00f3n.\n\n\n<h3>Los valores inmobiliarios en CABA, GBA, Rosario y C\u00f3rdoba Capital<\/h3>\n\n\nLos valores medios por m2 de departamentos usados standard en edificios sin amenities promedio en el primer cord\u00f3n del GBA resultan un 19,3% m\u00e1s bajos que la media de la ciudad de Buenos Aires, mientras que en Rosario y C\u00f3rdoba Capital son un 29,9 y un 47,4 inferiores respectivamente a las cotizaciones promedio de CABA.\n\n\n<div id=\"viz1535381233556\" class=\"tableauPlaceholder\"><noscript>&lt;a href=&#8217;#&#8217;&gt;&lt;img alt=&#8217;Dashboard 1 &#8216; src=&#8217;https:\/\/public.tableau.com\/static\/images\/Va\/Valorm2UsadoPromedio\/Dashboard1\/1_rss.png&#8217; style=&#8217;border: none&#8217; \/&gt;&lt;\/a&gt;<\/noscript><\/div>\n\n\n<!--\n\n\n<p align=\"center\">\n<img decoding=\"async\" src=\"http:\/\/www.reporteinmobiliario.com\/nuke\/images\/Valores_Caba_Gba_RosarioC_CordobaC_ag2018.jpg\" alt=\"valores departamentos usados\" >\n-->\nPor otra parte, el actual cuadro de precios de Buenos Aires, demuestra la nula y escasa diferencia en los valores pretendidos por m2 para departamentos usados y entre aquellos que se hallan en construcci\u00f3n o recientemente terminados a estrenar. Por caso en los monoambientes la cotizaci\u00f3n de los usados supera a la de los nuevos y para el caso de los dos ambientes la diferencia es de s\u00f3lo un 6 %.\nSi bien pueden existir razones que en determinados casos provoquen que una unidad usada tenga un valor m\u00e1s elevado que otra a estrenar, tan escueta o nula diferencia teniendo en cuenta el tama\u00f1o de la muestra estar\u00eda evidenciando una sobrevaluaci\u00f3n en los precios pretendidos por las unidades usadas.\n\n\n<p align=\"center\"><img decoding=\"async\" src=\"http:\/\/www.reporteinmobiliario.com\/nuke\/images\/caba_usados_vs_estrenar_ag2018.jpg\" alt=\"valores departamentos a estrenar\" \/><\/p>\n\n\n\n\n<h3>Valores locativos y rentas por alquiler<\/h3>\n\n\nMientras que en la ciudad de Buenos Aires, el valor medio de alquiler de un dos ambientes usado alcanza los $ 10.500, dentro del primer cintur\u00f3n del GBA el promedio locativo para una unidad similar es de $ 8.200, en Rosario de $ 6.600 y en C\u00f3rdoba de $ 6.025.\nLa renta anual bruta, sin descontar ning\u00fan tipo de gastos, que brinda el alquiler residencial tradicional de departamentos para el propietario en las distintas plazas analizadas se ubica entre el 3% y 3,5 % anual. En CABA es del 3,49%, en GBA del 3,51 %, en Rosario del 3,06% y en C\u00f3rdoba Capital del 3,58 % anual.\nConcretamente a partir del aumento diferencial de los valores locativos y de venta, la rentabilidad en el caso de los departamentos ubicados en la ciudad de Buenos Aires se redujo en el \u00faltimo a\u00f1o en un 35 %.\nDicha ca\u00edda tambi\u00e9n estar\u00eda demostrando la distorsi\u00f3n generada en las pretensiones de precios de venta producto de la devaluaci\u00f3n.\n\n\n<h3>Cuota y cr\u00e9dito hipotecario<\/h3>\n\n\nEl ingreso actual que se debe demostrar para calificar a un cr\u00e9dito UVA a 30 a\u00f1os para financiar el 80 % de un departamento usado al valor medio de la ciudad de Buenos Aires es como m\u00ednimo de $ 70.500.\nLa cuota que se deber\u00eda pagar alcanza los $ 17.857 mensuales resultando un 70 % m\u00e1s alta que el valor de alquiler mensual por la misma propiedad.\nSi bien la cuota y por ende los ingresos necesarios para aplicar al cr\u00e9dito decrecen en GBA, Rosario y C\u00f3rdoba, actualmente el alquiler mensual resulta muy inferior a la cuota del cr\u00e9dito en todas las plazas.\n\n\n<p align=\"center\"><img decoding=\"async\" src=\"http:\/\/www.reporteinmobiliario.com\/nuke\/images\/cuota_credito_bna_caba_gba_rosario_cordoba_ag2018.jpg\" alt=\"cuota cr\u00e9dito hipotecario\" \/><\/p>\n\n\n\n\n<p align=\"center\"><img decoding=\"async\" src=\"http:\/\/www.reporteinmobiliario.com\/nuke\/images\/cuota_credito_bna_vs_alquiler_ag2018.jpg\" alt=\"valores departamentos a estrenar\" \/><\/p>\n\n\n\n\n<h3>\u00bfQu\u00e9 pas\u00f3 con los tomadores de cr\u00e9ditos UVA?<\/h3>\n\n\nLa evidencia emp\u00edrica es abrumadora: quien sac\u00f3 un cr\u00e9dito UVA hasta abril de este a\u00f1o, momento en el cual aument\u00f3 la tasa y comenz\u00f3 el fuerte proceso devaluatorio, qued\u00f3 en una situaci\u00f3n muy favorable con relaci\u00f3n al cuadro actual de precios y condiciones hipotecarias.\nVe\u00e1moslo concretamente con un caso.\nQuien hubiera tomado un cr\u00e9dito hipotecario en mayo de 2017, por ejemplo, para financiar el 80 % del valor de un departamento de dos ambientes usado en CABA a 30 a\u00f1os en el BNA, habr\u00eda comenzado pagando una cuota de $ 6.540 que en aquel momento era un 16 % menor al alquiler mensual de la propiedad. El monto en pesos de la deuda inicial hubiera sido de $ 1.369.200. Esa deuda quince meses despu\u00e9s, actualizada por UVA a Agosto de este a\u00f1o descontado el monto correspondiente de las cuotas ya pagadas, ser\u00eda casi un 33 % m\u00e1s alta ascendiendo a $ 1.818.720; y la cuota a pagar tambi\u00e9n actualizada ser\u00eda de $ 8.855.\nSi bien como vemos la deuda en pesos creci\u00f3 un 33 %, ese capital adeudado actualmente representa el 52 % del valor del inmueble mientras que 15 meses atr\u00e1s significaba el 80 %. Por otra parte, al momento inicial de la hipoteca en mayo de 2017 la deuda en d\u00f3lares al tipo de cambio de esa fecha ascend\u00eda al equivalente de 84.000 d\u00f3lares, mientras que actualmente se redujo a 60.000. Ergo, el deudor se capitaliz\u00f3 con la compra de la propiedad mediante un Cr\u00e9dito UVA.\nPor otro lado, la cuota actualizada a pagar al banco por la hipoteca, a\u00fan actualizada por UVA en un 35 %, resulta un 15,6 % inferior al alquiler que deber\u00eda pagar por la propiedad.\nAs\u00ed, nuestro hipot\u00e9tico deudor hipotecario UVA, se capitaliz\u00f3, ahorro y contin\u00faa ahorrando gastos de alquiler, sorteando con \u00e9xito una devaluaci\u00f3n del 85 %.\nPor otra parte, qued\u00f3 demostrado para aquellos que agitaban los temores de una r\u00e9plica de la Circular 1050 de la d\u00e9cada de los 80, que la UVA no provoc\u00f3 las mismas consecuencias que la recordada circular ante el importante aumento de la tasa de inter\u00e9s.\nSin duda, frente a esta crisis, el sistema hipotecario UVA deber\u00eda salir fortalecido. Ha pasado un duro examen, dando muestras de un adecuado funcionamiento. Tal vez, para el mercado inmobiliario, sea la mejor lecci\u00f3n a aprender de esta nueva coyuntura.\n<strong>Fuente:<\/strong> Reporte Inmobiliario \/ Informes \/ Residencial \/ Valores \/ cr\u00e9ditos \/ alquileres y dolarizacion.\n<\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n<\/section>\n\n<\/section>\n\n<\/section>\n\n\n\n\n<div class=\"at4-whatsnext-outer-container addthis-smartlayers-desktop addthis-smartlayers\">\n\n\n<div class=\"at4-whatsnext-outer ats-transparent\">\n\n\n<div id=\"at4-whatsnext\" class=\"at4-whatsnext ats-transparent addthis-animated slideInUp at4-show\" role=\"region\" aria-labelledby=\"at4-whatsnext-label\">\n\n\n<div id=\"at4-whatsnext-label\"><\/div>\n\n\n\n\n<div class=\"at-whatsnext-content\">\n\n\n<div class=\"at-whatsnext-content-img\"><\/div>\n\n\n\n\n<div class=\"at-whatsnext-content-inner\"><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n&nbsp;]]>    \t<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Un segundo semestre con muy poca actividad es pr\u00e1cticamente irreversible. 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