{"id":17347,"date":"2018-08-27T16:13:03","date_gmt":"2018-08-27T16:13:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/?p=17347"},"modified":"2018-08-27T16:13:03","modified_gmt":"2018-08-27T16:13:03","slug":"gano-o-perdio-un-tomador-de-prestamo-uva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/gano-o-perdio-un-tomador-de-prestamo-uva\/","title":{"rendered":"\u00bfGan\u00f3 o perdi\u00f3 un tomador de pr\u00e9stamo UVA?"},"content":{"rendered":"

Para comprender la situaci\u00f3n actual de una persona que tom\u00f3 un cr\u00e9dito hipotecario mediante UVA es necesario entender particularmente c\u00f3mo funciona el sistema de cr\u00e9dito por medio de esta variable.<\/span><\/div>\n\n\n\n\n

Por Mat\u00edas Celasco Correa.-<\/span><\/div>\n\n\n\n\n
La Unidad de Valor Adquisitivo (de ahora en adelante UVA) es un instrumento de actualizaci\u00f3n por medio del Coeficiente de Estabilizaci\u00f3n de Referencia (CER), basado en el \u00edndice de precios al consumidor (inflaci\u00f3n). Al momento de constituci\u00f3n, el valor del costo de construcci\u00f3n de un mil\u00e9simo cuadrado de vivienda al 31 de marzo del 2016 era de $14,05 obtenido por el promedio simple de varias ciudades de nuestro pa\u00eds. A partir de ese d\u00eda el valor se fue actualizando por medio del CER hasta llegar a valores cercanos a $25,30.<\/div>\n\n\n\n\n
A partir de UVA se podr\u00e1 acceder a una propiedad por medio de un sistema de cr\u00e9dito alem\u00e1n o franc\u00e9s, este \u00faltimo el m\u00e1s com\u00fan, con una tasa de inter\u00e9s pautada \u00abex-ante\u00bb, a un plazo m\u00e1ximo de 30 a\u00f1os. Estas variables, sumadas al valor m\u00e1ximo a financiar va a depender de la entidad bancaria, pero en principio lo m\u00e1s importante a saber, es que la deuda no estar\u00e1 ni en pesos ni en d\u00f3lares, sino en UVA, por lo tanto, el valor de la cuota, intereses y deuda total se va a ir actualizando cuota a cuota al ritmo de la inflaci\u00f3n.<\/div>\n\n\n\n\n
Pero es aqu\u00ed donde podemos plantear la principal diferencia con la muy nombrada circular 1050 del Banco Central de los \u00b480, cuando la metodolog\u00eda aplicada era un diferencial de tasas calculando el coeficiente de ajuste mediante la tasa Libor a 30 d\u00edas. Esto deriv\u00f3 en fuertes subas a las tasas debido a procesos de alta inflaci\u00f3n y altas tasas de inter\u00e9s real, lo que dispar\u00f3 significativamente los valores de las deudas indexadas a este sistema.<\/div>\n\n\n\n\n
Tengamos en cuenta que en momentos de corridas cambiarias y procesos de alta inflaci\u00f3n, la tasa de inter\u00e9s es una de las variables m\u00e1s sensibles que particularmente ajusta por encima de las otras variables. De manera contraria, el cr\u00e9dito por UVA ajusta por inflaci\u00f3n con una importante cl\u00e1usula sobre la diferencia entre la inflaci\u00f3n y el salario. En los casos que supere el 10%, el tomador puede solicitar extender el plazo del 25% del monto del pr\u00e9stamo y de esta manera volver a mantener la proporci\u00f3n salario\/cuota (de acuerdo a Comunicaci\u00f3n \u00abA\u00bb 6529 de BCRA).<\/div>\n\n\n\n\n
Hechas estas aclaraciones pasemos al an\u00e1lisis del cr\u00e9dito. Para esta simulaci\u00f3n tomamos como ejemplo un cr\u00e9dito otorgado en julio del 2017, por un departamento de valor de aproximadamente u$s90.000 ubicado en el Barrio de Belgrano, por el cual el alquiler promedio calculado por el gobierno de la ciudad rondaba los $9.400 mensuales, a partir de estas premisas observemos la situaci\u00f3n al momento de otorgamiento del cr\u00e9dito vs. Tasa fija, la situaci\u00f3n actual de ambos cr\u00e9ditos y el precio de alquiler.<\/div>\n\n\n\n\n
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La principal diferencia que encontramos al momento de la adjudicaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario la vemos en la cuota inicial y el sueldo necesario para obtenerlo, siendo que la cuota al momento del otorgamiento no puede superar el 25% del sueldo. En este caso, el sueldo necesario para acceder a un cr\u00e9dito hipotecario con tasa fija era tres veces el del cr\u00e9dito UVA, esta fue una de las principales limitantes que hubo desde la 2004 en la obtenci\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios, dejando sin posibilidad de ingreso a la mayor parte de la poblaci\u00f3n que poseen ingresos inferiores.<\/div>\n\n\n\n\n
iremos la situaci\u00f3n actual de cada uno de los cr\u00e9ditos, en la siguiente tabla:<\/div>\n\n\n\n\n
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Para nuestro pr\u00e9stamo UVA la cuota aument\u00f3 un 36%, mientras que la cuota del pr\u00e9stamo a tasa fija se mantuvo en el mismo valor, cabe aclarar que la cuota de este \u00faltimo no se mantendr\u00e1 fija a lo largo de los 30 a\u00f1os, generalmente los primeros a\u00f1os pueden tener tasa fija, para despu\u00e9s pasar a un esquema de tasa variable. Adicionalmente, el alquiler del departamento ascendi\u00f3 de $ 9.400 a $ 13.405, un 44% en un lapso de un a\u00f1o. En t\u00e9rminos relativos el aumento del alquiler es similar a la de la cuota del pr\u00e9stamo en UVAs, sin embargo, el aumento absoluto del alquiler fue sustancialmente mayor ($ 3.615) que en UVAs ($ 2.276).<\/div>\n\n\n\n\n
Continuando con nuestro an\u00e1lisis, en ambos casos el capital amortizado es marginal sobre la deuda total, pero notamos que la variaci\u00f3n del saldo adeudado en el cr\u00e9dito UVA aument\u00f3 un 25% y en ambos efectivamente baj\u00f3 en d\u00f3lares. Pero no nos quedemos s\u00f3lo en el an\u00e1lisis de deuda, analicemos nuestra nueva situaci\u00f3n patrimonial, ya que a partir del movimiento en el tipo de cambio nuestro inmueble tambi\u00e9n se revaloriz\u00f3. En este caso, manteniendo los u$s 90 mil equivalentes a 1,5 millones (en julio 2017) a 2,5 millones de pesos (julio 2018), aument\u00f3 66%, y nuestro apalancamiento se diluy\u00f3 del 75% al 58,5% en el caso del UVA; una ganancia patrimonial neta de u$s 14.873, mientras que en tasa fija cay\u00f3 a 46%, con una ganancia neta de u$s 25.356.<\/div>\n\n\n\n\n
Uno de los mayores temores y cr\u00edticas al sistema de UVAs es el supuesto escenario donde la propiedad aumente en menor proporci\u00f3n que lo que aumentar\u00eda la cuota en UVAs. En este caso la deuda total expresada en pesos superar\u00eda al valor de mercado del bien en pesos, sin embargo cabe tener en mente que los inmuebles est\u00e1n comercializados usualmente en d\u00f3lares. Este factor es crucial ya que ante un escenario de devaluaci\u00f3n, la deuda se licuar\u00eda (sin importar la condici\u00f3n del pr\u00e9stamo) y en el caso de la UVA, el ajuste por inflaci\u00f3n queda retrasado, generando la oportunidad de una cancelaci\u00f3n anticipada, en el caso que el tomador tenga ahorros en d\u00f3lares. Este retraso es producto de la naturaleza del cr\u00e9dito que ajusta v\u00eda inflaci\u00f3n (o CER) y no mediante tasa de inter\u00e9s. En el caso del pr\u00e9stamo tradicional, donde la tasa variable est\u00e1 vinculada a una tasa de mercado, la velocidad de ajuste de tasa es generalmente m\u00e1s r\u00e1pida, incluso que la variaci\u00f3n del valor del inmueble, derivando efectivamente en abruptos aumentos tanto en la cuota como en la deuda total; lo que en un caso extremo, puede culminar en un patrimonio neto negativo. Por \u00faltimo y no menos importante, la necesidad de vivienda suele ser la premisa fundamental para los tomadores de este tipo de pr\u00e9stamos, por ello el alquiler es la base de cualquier comparaci\u00f3n. En el \u00faltimo a\u00f1o hemos visto que el alquiler comparable no s\u00f3lo es mayor que la cuota de un pr\u00e9stamo UVA sino que los alquileres han aumentado por encima de la inflaci\u00f3n y de la UVA.<\/div>\n\n\n\n\n
* Research Analyst CBRE Argentina<\/span><\/div>\n\n\n\n\n
Fuente: \u00e1mbito. com \/ secci\u00f3n: Econom\u00eda \/ Fecha: viernes 24 de Agosto de 2018.-<\/div>\n\n]]> \t<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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