{"id":10348,"date":"2016-12-27T19:52:36","date_gmt":"2016-12-27T19:52:36","guid":{"rendered":"http:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/?p=10348"},"modified":"2016-12-27T19:52:36","modified_gmt":"2016-12-27T19:52:36","slug":"la-paradoja-de-los-alquileres-precios-altos-y-rentabilidad-baja","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/la-paradoja-de-los-alquileres-precios-altos-y-rentabilidad-baja\/","title":{"rendered":"La paradoja de los alquileres: precios altos y rentabilidad baja"},"content":{"rendered":"

Desde 2001, el costo de alquilar se multiplic\u00f3 por 11, una evoluci\u00f3n mucho menor que la de la inflaci\u00f3n, pero para el inquilino es cada vez m\u00e1s dif\u00edcil pagar, al tiempo que caen los resultados para el propietario; pol\u00e9mica por un proyecto de ley.<\/span><\/strong><\/em><\/div>\n\n\n\n\n

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En la Argentina actual se da una paradoja en el rubro de los alquileres, un tema que por estos d\u00edas est\u00e1 en boca de muchos, porque ya tiene media sanci\u00f3n en Senadores un proyecto de ley que intenta regular el mercado. Esa paradoja es que para los propietarios la renta est\u00e1 en los valores m\u00e1s bajos de la historia, mientras que para los inquilinos pagar el alquiler cada vez se hace m\u00e1s cuesta arriba. Esto es producto de una distorsi\u00f3n que s\u00f3lo puede darse en un pa\u00eds que ha trastocado los valores relativos de sus bienes.<\/div>\n\n\n\n\n
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Jos\u00e9 Rozados, director de Reporte Inmobiliario, dice que es obvio que la renta anual hoy no tiene nada de especulativa, ya que est\u00e1 en t\u00e9rminos hist\u00f3ricos en sus niveles m\u00e1s bajos. \u00abEn la d\u00e9cada de los ochenta y noventa la renta estaba en el orden del 10 y 12%; eso cay\u00f3 y hoy est\u00e1 en el 4%. \u00c9sta es la renta bruta, que contiene los gastos y la amortizaci\u00f3n del departamento; la renta neta est\u00e1 entre 2 y 2,5%\u00bb, explica el especialista.<\/div>\n\n\n\n\n
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\u00bfQu\u00e9 es entonces lo que avala el alquiler para el propietario?<\/div>\n\n\n\n\n
Seg\u00fan Rozados, que no s\u00f3lo es el alquiler lo que le ingresa, sino la revalorizaci\u00f3n del inmueble m\u00e1s la renta. \u00abSirve como inversi\u00f3n en la medida que es revalorizaci\u00f3n m\u00e1s renta. La revalorizacion tiene que ver con el valor del mercado del inmueble: en el \u00faltimo a\u00f1o el precio promedio de un usado aument\u00f3 5% en la Capital Federal y los que est\u00e1n en obra y a estrenar se incrementaron 10% en promedio\u00bb, se\u00f1ala.<\/div>\n\n\n\n\n
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Miguel \u00c1ngel Boggiano, fundador de cartafinanciera.com, comenta que la renta que est\u00e1 teniendo un departamento despu\u00e9s de impuestos y mantenimiento, est\u00e1 entre 2 y 3%. \u00abEsto mismo, en Estados Unidos est\u00e1 entre 5 y 6%. Siempre hablando de departamentos est\u00e1ndares de real estate residencial. Claramente, el real estate comercial, industrial y de oficinas tiene hoy un rinde mayor, pero para acceder a ese tipo de inversiones se necesitan montos mucho m\u00e1s altos que los que tiene un inversor chico o mediano\u00bb, analiza el economista.<\/div>\n\n\n\n\n
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Boggiano observa que parte de la explicaci\u00f3n de la paradoja de los alquileres tiene que ver con el atraso cambiario, que ha hecho que el metro de construcci\u00f3n se haya vuelto muy caro y eso afecte el precio de las propiedades. \u00bfPor qu\u00e9? Porque empieza la competencia entre construir o comprar algo que ya est\u00e1 construido. Entonces, eso hace que el valor de lo construido suba.<\/div>\n\n\n\n\n
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\u00abHay otro problema, adem\u00e1s, que tiene que ver con que el argentino no tiene pr\u00e1cticamente alternativas de inversi\u00f3n, e incluso en la \u00e9poca del cepo cambiario muchas instituciones como bancos, se pusieron a construir su propio edificio. Insisto en que la poca alternativa de inversi\u00f3n ha hecho de que el argentino en su cartera personal tenga mucho m\u00e1s real estate que lo que se tiene en el resto del mundo\u00bb, afirma Boggiano.<\/div>\n\n\n\n\n
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Pero hay algo m\u00e1s extra\u00f1o a\u00fan. Mientras que el aumento de los alquileres va por debajo del incremento de la inflaci\u00f3n, a los inquilinos igualmente se les hace cada vez m\u00e1s pesado pagar su alquiler. Juan Jos\u00e9 Cruces, director del Centro de Investigaci\u00f3n en Finanzas de la Universidad Torcuato Di Tella, se\u00f1ala que, aunque los inquilinos se quejen, los alquileres en realidad han bajado en los \u00faltimos a\u00f1os en t\u00e9rminos reales.<\/div>\n\n\n\n\n
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\u00abDesde 2001, el nivel general de precios al consumidor se multiplic\u00f3 por 18 (o sea, lo que costaba $ 1 en diciembre de 2001 hoy cuesta $ 18), mientras que los alquileres se multiplicaron por 11. Dicho de otro modo, no es correcto que los alquileres suban con la inflaci\u00f3n, de hecho, han ca\u00eddo 40% en t\u00e9rminos reales desde 2001. El valor real de los alquileres ha ca\u00eddo tanto porque ha habido mucha construcci\u00f3n que los due\u00f1os ceden en alquiler ante la imposibilidad de vender tales propiedades a los precios que sus due\u00f1os creen que valen\u00bb, indica Cruces.<\/div>\n\n\n\n\n
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Entonces, \u00bfpor qu\u00e9 los alquileres siguen pareciendo caros para los inquilinos? \u00abEl motivo por el cual los alquileres parecen caros para los inquilinos es, en realidad, que los sueldos son bajos. Y esto \u00faltimo pasa porque la productividad de la econom\u00eda est\u00e1 estancada hace varios a\u00f1os\u00bb, responde Cruces.<\/div>\n\n\n\n\n
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Por otra parte, desde 2001 los precios de los inmuebles se multiplicaron por 43 en pesos y por 3 en d\u00f3lares. Los precios est\u00e1n muy altos por la combinaci\u00f3n de una baj\u00edsima tasa de inter\u00e9s internacional y por el descr\u00e9dito de los instrumentos tradicionales de ahorro -fundamentalmente durante el kirchnerismo-, y debido a la inflaci\u00f3n y al prolongado default. La combinaci\u00f3n de alquileres m\u00e1s bajos y precios m\u00e1s altos da una renta por alquiler inferior.<\/div>\n\n\n\n\n
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Ahora bien, cada vez m\u00e1s gente se ve en la obligaci\u00f3n de alquilar en la Argentina, debido a que a\u00f1o tras a\u00f1o le resulta m\u00e1s caro poder acceder a su vivienda propia. \u00bfPor qu\u00e9? Cruces da la respuesta: \u00abEn el promedio 1976-2001, un departamento de 60 metros cuadrados a estrenar costaba 48 sueldos de un joven profesional que trabaja en una empresa de primera l\u00ednea. Desde entonces, cuesta 75 sueldos. O sea, el principal bien que desean adquirir los j\u00f3venes en su etapa de formaci\u00f3n de la familia ha subido 50% en t\u00e9rminos de las horas de trabajo propio necesarias para adquirirlo (un shock muy grande y muy negativo para las familias j\u00f3venes)\u00bb.<\/div>\n\n\n\n\n
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En medio de esta coyuntura, aparece el proyecto de ley para regular los alquileres, que ya fue votado por los senadores y que propone, entre otros puntos, fijar un tope al aumento de los alquileres, permitir la rescisi\u00f3n del contrato en cualquier momento y fijar un plazo m\u00ednimo de tres a\u00f1os para los contratos.<\/div>\n\n\n\n\n
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\u00bfEsto podr\u00e1 encarecer los alquileres?<\/div>\n\n\n\n\n
\u00abTendr\u00e1 que ver con la oferta y la demanda, pero tampoco se puede trasladar mucho a precios porque los inquilinos van a dejar de alquilar y van a quedar los inmuebles desocupados. El mercado de alquileres est\u00e1 muy atomizado y disperso, por eso es muy dif\u00edcil ser justo para todos a trav\u00e9s de una ley\u00bb, dice Rozados.<\/div>\n\n\n\n\n
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Armando Pepe, presidente del Centro de Corredores Inmobiliarios y titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, dice que lo primero y fundamental a tener en cuenta es que una asociaci\u00f3n de inquilinos quiere modificar al C\u00f3digo Civil que fue sancionado en agosto pasado. \u00abEso no puede ser\u00bb, opina.<\/div>\n\n\n\n\n
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El punto m\u00e1s controvertido es el de la limitaci\u00f3n al aumento de los alquileres. Seg\u00fan Pepe, era mucho m\u00e1s f\u00e1cil derogar la prohibici\u00f3n de indexar. \u00abSi se hace as\u00ed se puede poner que los contratos ser\u00e1n indexados de acuerdo con los distintos \u00edndices que mide el Indec\u00bb, afirma.<\/div>\n\n\n\n\n
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De todos modos, Pepe concluye que tal cual est\u00e1 el proyecto no se va a aprobar, porque el impacto que puede tener es que los propietarios aumenten de entrada el costo del alquiler. \u00abPero lo que m\u00e1s nos preocupa es que se va a desalentar la inversi\u00f3n en mercado inmobiliario, porque ahora se quiere regular mucho m\u00e1s al sector. Se puede producir una retracci\u00f3n en la construcci\u00f3n, justo cuando se est\u00e1 pidiendo que arranque de una vez por todas esta industria\u00bb, destaca.<\/div>\n\n\n\n\n
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\u00bfCu\u00e1l ser\u00eda la soluci\u00f3n para la paradoja de los alquileres que se da en la Argentina?<\/div>\n\n\n\n\n
Seg\u00fan Pepe, lo que hace falta es un plan habitacional, porque se necesitan 3 millones de viviendas, de acuerdo al \u00faltimo censo nacional. \u00abEn tanto y en cuanto m\u00e1s inquilinos pasen a ser propietarios, los alquileres van a bajar\u00bb, considera.<\/div>\n\n\n\n\n
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Por su parte, Silvina Garc\u00eda Larraburu, impulsora del proyecto de ley de alquileres, afirma que los argumentos que refieren al supuesto encarecimiento del valor en los alquileres no tienen un asidero real y surgen del lobby que pretende confundir a los actores involucrados. \u00abNuestro proyecto plantea una actualizaci\u00f3n acorde a par\u00e1metros reales, que se basan en un \u00edndice que promedia los niveles inflacionarios con las variaciones salariales\u00bb, dice.<\/div>\n\n\n\n\n
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Garc\u00eda Larraburu enfatiza que, al proporcionar valores m\u00e1s transparentes de la evoluci\u00f3n econ\u00f3mica, los propietarios e inquilinos ver\u00e1n resguardados sus bolsillos y las operaciones contractuales se incrementar\u00e1n. \u00abTanto propietarios como inquilinos buscan que se abone un precio justo\u00bb, concluye.<\/div>\n\n\n\n\n
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Fuente:<\/span> <\/strong>LaNacion.com.ar, Secci\u00f3n Econom\u00eda, por Carlos Manzoni. Fecha: 18 de Diciembre de 2016.<\/div>\n\n]]> \t<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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