{"id":10169,"date":"2016-12-04T21:28:17","date_gmt":"2016-12-04T21:28:17","guid":{"rendered":"http:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/?p=10169"},"modified":"2016-12-04T21:28:17","modified_gmt":"2016-12-04T21:28:17","slug":"que-propiedades-comprar-para-generar-renta-y-hacer-un-buen-negocio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/que-propiedades-comprar-para-generar-renta-y-hacer-un-buen-negocio\/","title":{"rendered":"Qu\u00e9 propiedades comprar para generar renta y hacer un buen negocio.-"},"content":{"rendered":"

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En general, aquel que invierte en ladrillos suele buscar seguridad; poner a resguardo su dinero con la idea de proteger sus ahorros y generar ganancias. Pero, tambi\u00e9n, est\u00e1n aqu\u00e9llos que adem\u00e1s de protecci\u00f3n intentan sacar provecho de ese capital, obteniendo, ni m\u00e1s ni menos, que una buena renta.Aun cuando existe una rentabilidad promedio -\u00abentre el 3 y el 5% anual en d\u00f3lares\u00bb, seg\u00fan precisa Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, broker con sede en Recoleta-, tambi\u00e9n hay inversiones que pueden superar la media, siempre y cuando cumplan con determinados requisitos. \u00abEn el hipot\u00e9tico caso de que s\u00f3lo contemplemos la tipolog\u00eda como variable de comparaci\u00f3n, los departamentos chicos, de uno y dos ambientes, son la mejor inversi\u00f3n no s\u00f3lo porque ofrecen una mejor ecuaci\u00f3n entre su costo y rentabilidad sino, tambi\u00e9n, porque tienen mayor demanda por ser un producto masivo que se ajusta a diversos p\u00fablicos: solteros, parejas j\u00f3venes, estudiantes, divorciados, profesionales\u00bb, detalla Pablo S\u00e1nchez, gerente comercial de Grupo Portland, empresa desarrolladora con actividad tanto en Capital como en el GBA. \u00abDe esta forma reducen el riesgo de vacancia y por consiguiente los costos que \u00e9sta genera tales como expensas, servicios, impuestos que terminan impactando en la rentabilidad proyectada\u00bb, completa.<\/span><\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
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Seg\u00fan explica Pablo Brodsky, titular de Predial, inmobiliaria que comenz\u00f3 operando en Almagro pero que hoy se ha extendido por Capital y en la ciudad de Neuqu\u00e9n, un departamento chico siempre es la mejor inversi\u00f3n. De hecho, la empresa registr\u00f3 como marca a los microdepartamentos, inmuebles entre 18 y 30 m2, que se venden equipados, con precios que arrancan en los U$S50.000. \u00abEn principio, hay que subrayar que con el dinero que el inversor puede llegar a comprar un ambiente grande o un dos ambientes puede comprar dos de nuestros productos. De esta manera, a groso modo, podemos decir que duplica su renta. Por otro lado, tambi\u00e9n podemos destacar que, proporcionalmente, la renta es mayor debido a que mientras que existe muy poca diferencia entre el alquiler de un monoambiente o un dos est\u00e1ndar y el alquiler de un microdepartamento\u00bb, sintetiza.Hern\u00e1n Nucifora, presidente de Global Investments, desarrolladora con actividad en CABA y la zona norte del GBA, contextualiza la inversi\u00f3n: \u00abEn momentos de crisis como los que hemos pasado son las dos puntas del segmento las que mantienen medianamente las ventas. Por un lado, las unidades peque\u00f1as y bien ubicadas y, por el otro, los departamentos grandes de tres dormitorios o m\u00e1s, ya que hay pocos a la venta debido a que, en contraposici\u00f3n con las unidades chicas que han proliferado en los \u00faltimos a\u00f1os, se construyeron muy pocos con estas caracter\u00edsticas\u00bb.<\/span><\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
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\u00bfCu\u00e1les son los riesgos de las unidades peque\u00f1as? Seg\u00fan explican en Grupo Portland, radican en su masividad y que en algunas zonas la oferta es muy amplia. \u00abEsta situaci\u00f3n no se da con las unidades grandes que tienen una oferta menor. Es por esto que es muy importante analizar la demanda insatisfecha en cada zona para invertir de acuerdo con las necesidades puntuales\u00bb, aconseja Pablo S\u00e1nchez. De acuerdo con el desarrollador, estas propiedades chicas tienen una gran demanda en zonas mixtas, donde hay un mix entre vivienda de estudiantes y de profesionales. Por ejemplo, Facultad de Medicina \u00abtiene una gran demanda de unidades chicas aptas profesional por parte de los dos segmentos\u00bb y barrios como San Nicol\u00e1s, Barrio Norte, Belgrano, Palermo, Nu\u00f1ez y Caballito que son \u00abimportadores de p\u00fablico\u00bb, por lo que mantienen una baja vacancia, ya que generan una \u00abinmigraci\u00f3n natural\u00bb desde otras zonas.Adem\u00e1s de la tipolog\u00eda –\u00ablos departamentos que m\u00e1s se alquilan son los de uno y dos dormitorios\u00bb–, en concreto, a la hora de realizar una inversi\u00f3n inmobiliaria, el vicepresidente de Altgelt recomienda tener en cuenta una serie de factores, a saber:<\/span><\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
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1. La ubicaci\u00f3n: Idealmente debe estar cerca de medios de locomoci\u00f3n.<\/span><\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
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2. Las expensas: La rentabilidad del departamento est\u00e1 directamente relacionada al valor de las expensas. Cuanto m\u00e1s alto sea el costo de las expensas, menor ser\u00e1 el monto del alquiler.<\/span><\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
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3. La calidad del departamento: Cuanto mejor est\u00e9 el departamento en materia constructiva, m\u00e1s f\u00e1cil ser\u00e1 alquilarlo.<\/span><\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
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4. La presentaci\u00f3n: Los departamentos para alquilar entran por los ojos. El inquilino no quiere hacer arreglos. Quiere todo impecable.<\/span><\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
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As\u00ed, seg\u00fan el broker, existe una ecuaci\u00f3n con distintos factores que hacen de un departamento una buena inversi\u00f3n inmobiliaria. Las dos directrices del mercado, oferta y demanda, son las que efectivamente mandan, mientras que los otros factores enumerados tienen su peso que inclinan la balanza hacia uno u otro lado. De este modo, tambi\u00e9n hay buenas perspectivas para las departamentos de lujo –hay pocos en el mercado y la demanda no mengua– y para los PH, que tampoco abundan y cuyos gastos los convierten en un producto apetecible y apto para todo p\u00fablico.<\/span><\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
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Ademas de la rentabilidad, el inversor, logicamente, busca recapitalizarse. En ese sentido, los ladrillos han dado durante los ultimos anos, sobradas pruebas de que no defraudan a aquel que aposto por los inmuebles. De hecho, segun un estudio de Reporte Inmobiliario, n promedio, la suba del m2 en Buenos Aires fue del 118% en d\u00f3lares en la ultima decada. De acuerdo con la consultora, Agronom\u00eda (164%) y Saavedra (154%), fueron los barrios que m\u00e1s subieron; Puerto Madero, Belgrano, Palermo y Recoleta, los m\u00e1s caros.<\/span><\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
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En este contexto, en Grupo Portland explican que la revalorizacion es similar en las unidades chicas y grandes. \u00abLo que mas influye no es su tamano sino su ubicacion. Es decir, si las unidades estan en una zona en desarrollo o en otra que ya llego a su curva de apreciacion\u00bb, apuntan. \u00abTambien su reputacion que esta dada por su marca (arquitecto, desarrolladora\/constructora, su concepto, etc.), calidad y terminaciones, sus servicios y amenities, y finalmente por sus costos fijos que est\u00e1n dados por el balance entre la escala del edificio y sus servicios. Un correcto balance asegura unas expensas razonables proporcionadas a la escala y calidad del departamento\u00bb, asegura Pablo Sanchez.<\/span><\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
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De acuerdo con Hernan Nucifora, en los \u00faltimos a\u00f1os en el mercado inmobiliario se estableci\u00f3 que los departamentos se valorizan por m2. \u00abPor m\u00e1s que parezca obvio no es lo mismo hablar de monoambientes de 35 m2 que una misma tipolog\u00eda de 50 m2, ya que esa unidad ser\u00eda dif\u00edcil de vender y el valor de renta entre una unidad y la otra ser\u00edan similares. Pero, seguramente, medidas en costos una unidad, cueste casi un 50% m\u00e1s que la otra y por ende la inversi\u00f3n no ser\u00eda tan atractiva para aquel que busque una renta\u00bb. Segun detallan en Global Investments, lo mismo pasa con el resto de las tipolog\u00edas: \u00abHoy quiz\u00e1s m\u00e1s all\u00e1 de la relaci\u00f3n precio\/m2, los inversores estudian el ticket de la inversi\u00f3n, buscando el mejor balance entre producto, ubicaci\u00f3n y la calidad del mismo\u00bb<\/span><\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
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Francisco Altgelt y Pablo Brodsky, en tanto, aseguran que la capitalizacion del producto conjuga la serie de factores ya enumerados mas otro que es de vital importancia: \u00abEstamos ante una inversi\u00f3n inmobiliaria, lo que significa que uno debe evaluar a futuro un posible cambio de inversi\u00f3n. Por lo tanto debe ser un departamento de f\u00e1cil venta e, idealmente, con una mejora de precio del 30% en d\u00f3lares\u00bb, dice el primero. \u00abLo importante para una inversion de este tipo es que pueda venderse rapido; dicho de otro modo, que le brinde al inversor algo muy importante que es la liquidez\u00bb, finaliza. <\/span><\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n\n\n\n
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Fuente:<\/span><\/span> La Naci\u00f3n \/ secci\u00f3n: negocios \/ propiedades \/ fecha: 21.11.16<\/span><\/span><\/div>\n\n\n<\/div>\n\n]]> \t<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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