La rentabilidad en promedio de un departamento de uno o dos dormitorios fue de más de 76% en mayo de 2019 contra el mismo mes del año anterior, mientras que la de las Lebac fue de 50,4%. También fue superior a la inflación y levemente inferior al aumento del tipo de cambio, que fue 78,6%
Los protagonistas del sector inmobiliario de Córdoba, representados por la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic) insisten en que el ladrillo sigue siendo el mejor refugio de valor a largo plazo.
Contra la vedettes de las Lebac, que cautivaron a los inversores del corto plazo desde el año 2016 hasta agosto de 2018, y las tentadoras altas tasas de interés de los plazos fijos, invertir en un inmueble -a largo plazo- termina siendo el mejor negocio, según destacaron ayer Agustín Tea Funes, presidente de Cacic, y Alejandro García Sagués, otro vocero de la cámara, en la presentación del indicador del mes de mayo del sector.
El informe analizó la rentabilidad en pesos de un inmueble con relación al nivel de inflación y la rentabilidad de inversiones alternativas, como el dólar o las Lebac, y comprobó que la rentabilidad del sector inmobiliario, de más de 75%, fue superior a la inflación y a la rentabilidad generada por una Lebac, de más de 50%.
Por lo contrario, comparada con el aumento en el tipo de cambio (78,6%),la rentabilidad del sector se ubicó en promedio por debajo. De igual modo, fue superior a la actualización del índice de la construcción, que tanto en el ámbito nacional como en el provincial osciló entre 57% y 55%.
Los empresarios recordaron que la rentabilidad medida en pesos se calcula con base en dos variables -por un lado, el aumento del valor del capital invertido y, por otro, la renta o ingresos por alquiler generado por el inmueble en los últimos 12 meses-.
Con todo, la renta fue valuada de acuerdo con el alquiler cobrado en el mes de junio del 2018 (un mes inmediatamente posterior a la adquisición del inmueble) con un aumento de 12,5% a partir del séptimo mes del contrato.
Para la tipología de un dormitorio, el barrio donde se estima una mayor rentabilidad fue el Centro, donde se registró un aumento de 75,2% en el valor del capital invertido, es decir, sobre el valor del inmueble. Adicionalmente, obtuvo 4,6% de rentabilidad mediante la renta generada por el alquiler. De esta manera, la rentabilidad en pesos observada fue de 79,8%. En segundo lugar se ubicó el barrio General Paz, donde la rentabilidad fue de 78,7% y, por último, Nueva Córdoba, con una rentabilidad de 71,5%.
En bajada
El precio del valor del alquiler para departamentos de un dormitorio varían según su localización. En Nueva Córdoba, el precio informado en mayo fue de $10.000 por mes; en General Paz y el centro el monto de alquiler informado fue de $8.500. Por su parte, la cláusula de ajuste informada para junio fue 15%, con posibilidad de que se valide en los próximos meses un aumento de 16% a 17%.
En términos de variaciones, en Nueva Córdoba el valor del alquiler aumentó en 29,9% respecto al valor informado en mayo del año 2018. Por su parte, en barrio General Paz el precio del alquiler aumentó en 25% respecto al valor informado en mayo del año 2018. En el Centro, el precio del alquiler aumentó interanualmente en 34,9%.
Con todo, la rentabilidad esperada por la renta del alquiler siguió reduciéndose en el año 2018, con acentuación de la tendencia a la baja durante la crisis cambiaria y una recomposición incipiente en los primeros cincos meses del año. En mayo, la rentabilidad esperada se ubicó en 3,3%.
Créditos
Mientras un año atrás las ventas financiadas mediante créditos hipotecarios representaban 7,8%, durante mayo pasado lo hicieron en el orden de 2,5%, que aunque representa un porcentaje menor, es significativo ya que durante los meses anteriores habían sido nulas.
En el país, en mayo se desembolsaron en concepto de préstamos hipotecarios en UVA un total de $2.628 millones, registrando un aumento de 9,9% respecto al monto informado en el mes anterior. No obstante, si se lo compara con el mismo mes del año 2018, la caída registrada se ubica en 75%.
Los voceros destacaron que pese a los inconvenientes que están teniendo los tomadores de créditos UVA por la actualización de capital mensual, “siempre termina siendo una buena inversión para el tomador”.
“No es bueno que incida sobre el salario pero creo que a la larga se tiene que acomodar”, dijo García Sagués, mientras que Tea Funes precisó: “Si uno compró una vivienda a $3,5 millones con un crédito y a los dos meses necesita un millón más para comprar la misma vivienda (por efectos de la readecuación con el tipo de cambio y la suba del m2), entonces el comprador terminó haciendo una buena inversión. A la larga termina siendo válido pese a la incidencia en el salario, y con la proyección de que baje la inflación y el salario se actualice”, afirmó.
Ventas
En el marco de la presentación, en la que también estuvieron presentes Martín Dahan, referente del sector, y Andrés Pérez Águila, economista, se informaron los indicadores de ventas del mes de mayo, sobre los que no hubo grandes variaciones con relación a los meses anteriores.
En mayo, el índice de ventas totales del sector inmobiliario de la ciudad de Córdoba disminuyó 30,7% con relación al mes anterior del mismo año. Por su parte, comparado con el mismo mes del año 2018, el índice se redujo 62,4%.
En la dinámica mensual, el segmento residencial evidenció una caída en el nivel de actividad del 25,3% y el segmento comercial, de 83%. Comparado con el mes de mayo del año 2018, el segmento residencial cayó 60,8% mientras que el segmento comercial lo hizo en el orden de 87,4%. Con todo, el índice de ventas totales del sector inmobiliario registra una reducción anual de 62,4%.
Las ventas dirigidas a usuarios residenciales, entendidas como la venta de departamentos, casas, dúplex y lotes, disminuyeron en mayo en 25,3%. En términos interanuales se registra una caída de 60,8%
Por su parte, el índice de ventas del segmento comercial registró una caída de 83% y representó 5% de las ventas totales del sector inmobiliario de la Ciudad de Córdoba en el mes de mayo. Interanualmente, las ventas del segmento disminuyeron 87,4%.
En otro orden, los voceros recordaron que el nivel de vacaciones de los locales comerciales en el centro, principalmente en las avenidas principales y en las galerías, viene en aumento. En las primeras, se sondeó una vacancia de 11%, mientras que en las segundas, de 20%. La caída del consumo, los costos de alquiler, impositivos y salariales son los principales factores de desocupación, así como -en las galerías principalmente- lo es el modelo, que en algunas zonas está totalmente desvalorizado.
Proyección
– Los inmobiliarios están de acuerdo en que, en el marco de un año electoral, los inversores prefieren mantenerse “quietos”; no obstante -aseguran- mientras continúe “la tendencia ficticia de estabilidad del dólar”, el mercado se reactivará.
Sin embargo, entienden que el inversor es la variable de ajuste, es decir, el mercado continuará moviéndose con el consumidor, “con el comprador de todos los días”.
-En cuanto al inversor del campo, gran generador de movimientos, se esperaba que volcara los resultados de las buenas cosechas a la inversión tradicional de inmuebles, pero ello no sucedió, según indicaron Tea Funes y Sagués. Fundamentaron, que aún continúan pagando “deudas del año pasado” después de las duras pérdidas ocasionadas por la sequía..
FUENTE: Comercio y Justicia